نحوه تهیه اوراق سلف چگونه است؟

اوراق سلف

[ویکی فقه] بیع سلف یا سلم، قرارداد بیع با تعیین مدت معین برای تحویل مبیع است. اوراق سلف بر اساس قرارداد سلف منتشر می شود. در ساختار این اوراق، متعهد قرارداد می بندد که از طرف دارندگان نهایی اوراق، کالا را خریداری کند و سپس جهت اینکه سود دارندگان صکوک فراهم گردد، این دارایی را به فروش برساند. متعهد در قبال انجام این خرید و فروش، کمیسیون کارگزاری و حق الزحمه عاملیت دریافت می کند.
اوراق سلف، اوراق بهاداری است که بر اساس قرارداد سلف منتشر می شود. سلم مترادف با سلف و عکس نسیه و از اقسام بیع است
معین، محمد، فرهنگ فارسی معین، ج۲، ص۱۹۱۲، تهران، امیرکبیر، ۱۳۷۶، چاپ یازدهم.
صکوک (اوراق) سلف، نخستین بار در بحرین منتشر شد. مؤسسه پولی بحرین برای نخستین بار در حوزه کشورهای خلیج فارس در سال ۲۰۰۱، اسناد دولتی مطابق با قوانین اسلامی منتشر کرد. ارزش این اسناد، ۲۵ میلیون دلار امریکا، به شکل اوراق ۳ ماهه و با عنوان اوراق بهادار "صکوک سلم" بود.اوراق پیش گفته، نرخ بازدهی ثابت ۹۵/۳ درصدی داشت؛ که مبتنی بر نرخ بهره نبود. این صکوک، در بحرین تا سال ۲۰۰۳، ۲۳ بار منتشر شد و ارزش آن حدود ۶۲۵ میلیون دلار بوده است.
فراهانی فرد، سعید، صکوک سلف ابزار مناسبی برای تامین مالی و پوشش ریسک، تهران، پژوهشگاه فرهنگ و اندیشه اسلامی، مجله علمی- پژوهشی اقتصاد اسلامی، ۱۳۸۸، ص۹-۱۰.
عمده شرایطی که در بیع سلم معتبر است، عبارت اند از: ذکر جنس و وصف مورد معامله، تعیین مدت، تعیین مبیع از نظر وزن و کیل، وجود مورد معامله در هنگام سررسید، دریافت بهای جنس مورد معامله قبل از متفرق شدن
معصومی نیا، غلامعلی، بررسی فقهی اقتصادی ابزارهای مشتقه، ص۷۹، تهران، پژوهشگاه فرهنگ و اندیشه اسلامی، ۱۳۸۷.
.

آشنایی با نحوه خرید مسکن متری

مدیر توسعه بازار فیزیکی بورس کالای ایران گفت: با خرید اوراق سلف موازی مسکن در بورس کالا، می‌توان مسکن متری خریداری کرد.

به گزارش ملک‌رادار و به نقل از پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، جواد فلاح درباره انتشار اوراق سلف موازی مسکن (خرید متری مسکن) افزود: از زمستان سال گذشته، “طرح فروش متری مسکن” در وزارت راه و شهرسازی مطرح شد و مورد توافق بورس کالا و وزارت راه و شهرسازی قرار گرفت.

وی با بیان اینکه یکی از راهکارهای خانه دار شدن مردم، فروش متری زمین است گفت: با توجه به افزایش قیمت مسکن، برخی افراد قدرت خرید یک واحد مسکونی را ندارند که با این طرح افراد می‌توانند با توجه به مبلغی که دارند نحوه تهیه اوراق سلف چگونه است؟ اقدام به خرید کنند.

فلاح درباره مزیت این طرح اضافه کرد: درپیش فروش مسکن مبلغ ملک در چند دوره واریز می‌شود، اما هیچ ضمانتی برای تحویل به موقع آن وجود ندارد، اما در خرید اوراق سلف مسکن، با مبلغ اندک هم می‌توان یک متر مربع خانه خریداری کرد و نیاز به پرداخت کامل پول واحد نیست ضمن اینکه، بورس کالا ضمانت تحویل به موقع واحد را می‌دهد و در زمان موعد بر اساس امید نامه مسکن را تحویل می‌دهد.

وی گفت: با نظارت و تضامینی که در بازار سرمایه وجود دارد خریدار با خیال راحت اقدام به سرمایه گذاری می‌کند و اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند باید خسارت پرداخت کند.

فلاح افزود: قیمت هر اوراق سلف موازی، متناسب با ارزش حدودی واحد طبقه همکف که از همه بزرگتر و نقشه ضعیف دارد تعیین می‌شود و در زمان سر رسید اگر واحد بزرگتر و بهتری انتخاب شود باید مابه التفاوت آن را بپردازد.

مدیر توسعه بازار فیزیکی بورس کالای ایران گفت: اگر فرد تصمیم دارد که یک واحد کامل را خریداری کند می‌تواند اوراق بیشتری خریداری کند.

فلاح با اشاره به اینکه ارزش اوراق سلف مسکن متناسب با قیمت مسکن رشد می‌کند افزود: افراد در زمانی که نیاز به پول دارند می‌تواند هر زمان، این اوراق را در بازار ثانویه بفروش برساند.

وی بیان کرد: با در نظر گرفتن پروژه ساختمانی، تعدادی اوراق سلف موازی، متناسب با امید نامه پروژه منتشر می‌شود.

فلاح ادامه داد: تا امروز یک پروژه در پردیس اعلام امادگی کرده است و سایر سازندگان نیز تمایل برای حضور در این طرح را دارند.

وی با بیان اینکه برای انتشار این اوراق باید مقدمات آن فراهم شود گفت: برای اجرایی شدن طرح، بعد از تصویب در کمیته فقهی و تایید در بورس کالا، باید در کمیته تنظیم مقررات بورس مطرح شود.

مدیر توسعه بازار فیزیکی بورس کالای ایران افزود: انتشار اوراق سلف موازی منتظر تایید نهایی هیئت مدیره بورس است تا زیر ساخت‌های لازم ایجاد شود.

دستورالعمل خرید و فروش متری مسکن در بورس کالا نهایی شد

سرپرست مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران از اتمام مراحل راه اندازی معاملات اوراق سلف مسکن در بورس کالا و اخذ تاییدیه های اولیه سازمان بورس خبر داد.

به گزارش ایراسین و به نقل از بورس کالا، مهدی مساحان با اشاره به اتمام مراحل راه اندازی معاملات اوراق سلف مسکن در بورس کالا اظهار کرد: مقررات و دستورالعمل مربوط به این ابزار هم اکنون تدوین و تاییدیه های اولیه از سازمان بورس و اوراق بهادار گرفته شده است. با توجه به اینکه بستر نرم افزاری این نوع معاملات در حال حاضر در بورس کالای ایران فراهم است، به محض اینکه هیئت مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار دستورالعمل مربوطه را تصویب کند، امکان عرضه اولین اوراق در این بازار فراهم خواهد شد.

وی به افزایش شدید قیمت مسکن به ویژه در سال‌های اخیر اشاره و عنوان کرد: به منظور حفظ قدرت خرید خانوارها و نیاز به ایجاد امکان خرید تدریجی یک مسکن کامل، برای پاسخ دهی به این نیاز، دو راهکار اصلی پیش پای سیاست گذاران قرار داشت تا سرمایه گذاران بتوانند به صورت متری و با سرمایه اندک در مسکن سرمایه گذاری کنند.

دو راهکار بورسی خانه دار شدن: ۱. اوراق سلف مسکن؛ ۲. صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات

سرپرست مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران افزود: اولین راهکار که مقدمات آن تا حدود زیادی فراهم بوده و در مرحله نهایی شدن است، اوراق سلف استاندارد مسکن است که این مسیر در کنار ایجاد امکان تأمین مالی سازنده از سرمایه‌های خرد، همزمان امکان خرید متری واحدهای ساختمانی را بیش از ساخت برای سرمایه گذاران فراهم می‌کند.

وی تصریح کرد: دومین راهکار نیز که از سال گذشته پیگیری‌های زیادی شده و در آینده نزدیک قابل ارائه به عموم جامعه است، صندوق‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات است که از طریق آن امکان خرید متری ساختمان‌های آماده و در حال بهره برداری مسکونی، اداری و تجاری فراهم می‌شود. این صندوق‌ها سرمایه مورد نیاز جهت خرید انواع املاک را از سرمایه گذاران جمع آوری کرده و سرمایه گذاران از افزایش قیمت یا اجاره بهای پرداختی ساختمان‌های خریداری شده منتفع خواهند شد و بدین وسیله سرمایه آنها هماهنگ با قیمت مسکن رشد خواهد کرد.

مساحان با بیان اینکه برای راه اندازی معاملات سلف مسکن از همان ابزار سلف استاندارد استفاده شده گفت: این ابزار امکان انجام معاملات ثانویه را داشته و می‌تواند برای قراردادهای سلف بلند مدت نیز مورد استفاده نحوه تهیه اوراق سلف چگونه است؟ قرار گیرد.

انبوه سازان چگونه می‌توانند اوراق سلف مسکن منتشر کنند؟

وی در خصوص نحوه انتشار اوراق سلف مسکن گفت: شخص حقیقی یا حقوقی سازنده مسکن که سابقه فعالیت قابل اتکایی نیز در این حوزه دارد پس از اخذ مجوزهای اولیه ساخت و احراز صلاحیت، در زمان دلخواهی پیش از اتمام ساخت، بخشی از واحدهای ساختمانی را که می‌خواهد از این مسیر به فروش برسانند انتخاب کرده و متناسب با ارزش حدودی واحدهای منتخب، تضامینی نزد شرکت سپرده گذاری مرکزی تودیع خواهد کرد.

این مقام مسئول ادامه داد: پس از آن با توجه به متراژ کل واحدهای منتخب، تعداد اوراق قابل انتشار تعیین شده و پیش از عرضه اولیه اوراق سلف استاندارد مسکن، جزئیات مربوط به مکان، سازه، تأسیسات، تجهیزات و سایر موارد تأثیرگذار در قیمت واحدهای ساختمانی به صورت رسمی و برای اطلاع عموم منتشر خواهد شد. البته طراحی این اوراق به گونه‌ای است که در مرحله عرضه اولیه، مشخصات کلیه اوراق استاندارد و یکسان است و تفاوتی میان اوراق عرضه شده در یک مرحله عرضه نیست. این اوراق معرف یک متر مربع از یک واحد ساختمانیِ مبناست و برای سایر واحدها و یا طبقات ساختمان بر اساس واحد مبنا، ضرایب تعدیل کننده‌ای در نظر گرفته شده است.

متقاضیان خرید متری مسکن چگونه اقدام به خرید اوراق سلف کنند؟

وی خاطرنشان کرد: متقاضیان پیش خرید واحدهای ساختمانی می‌توانند با مشارکت در مرحله عرضه اولیه اقدام به خرید اوراق نمایند، البته بدیهی است که افراد می‌توانند تعداد اوراقی کمتر از تعداد اوراق منطبق با یک واحد ساختمانی را نیز خرید کنند و از این نظر امکان خرید متری مسکن برای متقاضیان دارای پس اندازهای اندک نیز فراهم است. در طی دوره زمانی تا پیش از اتمام ساخت واحدها و آماده تحویل شدن آنها امکان معاملات ثانویه نیز برای این اوراق فراهم است و سرمایه گذاران در صورت لزوم می‌توانند اوراق خود را به دیگران واگذار نمایند.

با نزدیک شدن به سر رسید و اعلام انجام پروژه از سوی سازنده مرحله تخصیص و تحویل واحدها آغاز خواهد شد که جزئیات زیادی دارد. اجمالا باید گفت در این مرحله افرادی که توانسته اند به اندازه واحد ساختمانی دلخواه خود اوراق خریداری نحوه تهیه اوراق سلف چگونه است؟ نمایند اقدام به انتخاب واحد مورد نظر نموده و در یک فرایند منصفانه واحدها به آنها تخصیص پیدا خواهد کرد، سایرین که نتوانسته اند حداقل اوراق مورد نیاز جهت خرید واحد ساختمانی را از بازار خریداری نمایند یا می‌بایست اوراق خود را در بازار ثانویه به فروش برسانند و یا واحدهای ساختمانی که مشاعا به این دسته افراد تعلق دارد به مزایده گذاشته خواهد شود و هریک به تناسب اوراقی که دارند از وجوه حاصله از تسویه نقدی بهره مند می‌شوند.

گفت و گو با مدیرعامل شرکت انبوه ساز: نحوه خانه‌دار شدن با خرید متری مسکن چگونه است؟

یک فعال صنعت ساختمان درباره خرید مسکن متری گفت: متقاضی می‌تواند متناسب با میزان موجودی و دارایی خود، چند متر از یک ساختمان و آپارتمان را در چند سال تا سقف ۸۰ متر خریداری کند.

به گزارش خبرطلایی به نقل از «کالاخبر» ، سازمان بورس و اوراق بهادار اخیراً امکان فروش متری مسکن از محل انتشار اوراق سلف موازی استاندارد را فراهم کرده است.

این موضوع در حالی است که بر اساس آخرین گزارش منتشره از سوی بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی، ۳۲ میلیون تومان است که سبب شده تا بسیاری از خانوارها امکان خرید مسکن از مسیرهای متعارف را نداشته باشند.

از سوی دیگر، به دلیل برخی خلاهای قانون پیش فروش ساختمان، بسیاری از خانوارها حاضر به پذیرش ریسک سرمایه گذاری در پیش فروش مسکن نیستند.

لذا با توجه به شفافیت بازار سرمایه، امکان سرمایه گذاری در خرید مسکن هم به صورت پرداخت ارقام در طول زمان فراهم می‌شود و هم اینکه به حفظ ارزش دارایی‌های خانواده همزمان با رشد بازار سرمایه، کمک خواهد کرد.

در خصوص جزئیات این طرح گفته شده: با توجه به اینکه بسیاری از افراد توان خرید یک واحد مسکونی به‌صورت کامل را ندارند، اما در عین حال نمی‌خواهند سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را از دست بدهند، لذا خرید متری مسکن به اقشار مختلف جامعه کمک می‌کند تا با پس‌اندازهای اندکی که دارند، وارد بازار مسکن شوند.

اوراق سلف مسکن که همان خرید به‌صورت متری است، به افراد کمک می‌کند که متراژ مشخصی از یک مسکن را خریداری کنند. از طرف سازمان بورس و مخصوصاً بورس کالا از این طرح استقبال خوبی انجام شده و امیدواریم با نهایی شدن دستورالعمل آن به‌زودی اجرایی شود.

خرید متری مسکن در طول زمان با اوراق سلف موازی استاندارد

یاسر امامی مدیرعامل شرکت انبوه ساز وابسته به بانک عامل بخش مسکن با بیان اینکه متقاضی می‌تواند متناسب با میزان موجودی و دارایی خود، چند متر از یک ساختمان و آپارتمان را خریداری کند، گفت: این فرد می‌تواند طی سنوات متوالی نسبت به خرید متراژهای مختلف اقدام کند تا به سقف ۸۰ متر طی سه سال برسد.

مدیرعامل شرکت فعال در سرمایه‌گذاری مسکن با اشاره به آخرین وضعیت انتشار اوراق خرید متری مسکن، گفت: اوراق سلف موازی استاندارد می‌تواند خرید متری مسکن را در بستر بازار سرمایه رقم زند؛ این در حالی است که با کسب مجوزهای لازم، تعریف این اوراق آغاز شده و مراحل کمیته فقهی در حال سپری و تأییدیه‌های کلی دریافت شده است.

وی افزود: امیدنامه لازم برای استفاده از این ابزار تهیه شده و اساسنامه مرتبط نیز تنظیم شده و منتظر تأییدیه نهایی سازمان بورس و نحوه تهیه اوراق سلف چگونه است؟ اوراق بهادار برای انتشار این اوراق هستیم.

وی در توضیح این مطلب اظهار داشت: در واقع، با توجه به اینکه بسیاری از مردم توانایی خرید مسکن را در شرایط کنونی به دلیل بالا رفتن قیمت‌ها و تورم این بخش ندارند، این اوراق می‌تواند یاری‌رسان متقاضیان مسکن در بازار باشد؛ به خصوص اینکه پیش خرید مسکن نیز در شرایط کنونی قابل اتکا نیست.

امامی گفت: اوراق سلف موازی برای یک پروژه از سوی ناشر که در حال حاضر سرمایه‌گذاری مسکن است، منتشر شده و فرد می‌تواند متناسب با میزان موجودی و دارایی خود، چند متر از یک ساختمان و آپارتمان را خرید کند. البته در زمان خرید، موقعیت آپارتمان مشخص نیست و فرد می‌تواند طی سنوات متوالی نسبت به خرید متراژهای مختلف اقدام نماید تا به سقف ۸۰ متر طی سه سال برسد.

وی افزود: پس از اعلام سازنده، آپارتمان آماده تحویل به متقاضیان خواهد بود و فرد متقاضی بر اساس اوراقی که در اختیار دارد، می‌تواند از واحدهای مسکونی این پروژه تحویل بگیرد؛ به این معنا که فرد دارنده اوراق، متناسب با میزان دارایی خود، می‌تواند واحد را انتخاب کند، اما اگر دارایی او کمتر بود، می‌تواند مابه التفاوت را به سازنده پرداخت کرده و صاحب واحد شود؛ اما اگر هیچکدام از نحوه تهیه اوراق سلف چگونه است؟ این شرایط را مناسب ندانست، می‌تواند اوراق را به کسانی که متقاضی هستند واگذار کند.

نحوه تهیه اوراق سلف چگونه است؟

قرارداد سَلَف یا عقد سَلَف قراردادی است که در آن عرضه‌کننده، بخشی از دارایی پایه را به ازای بهای نقد و مطابق قرارداد سلف به فروش می‌رساند.

به گزارش «نود اقتصادی»، هفته های گذشته خبرهایی مبنی بر عرضه اوراق سلف نفتی در رسانه های منتشر شد.

قرارداد سَلَف یا عقد سَلَف قراردادی است که در آن عرضه‌کننده بخشی از دارایی پایه را به ازای بهای نقد و مطابق قرارداد سلف به فروش می‌رساند تا در دوره تحویل به خریدار تسلیم کند.

خریدار می‌تواند معادل دارایی پایه خریداری شده را در یک قرارداد سلف موازی استاندارد به فروش رساند که به این قرارداد نیز به اختصار سلف می‌گویند. اوراق سلف نوعی صکوک است و امنیت بیشتری نسبت به اوراق مشارکت دارد.

سلف نفتی بر اساس قرارداد سلف موازی استاندارد نفت بوده و در آن سود بین دوره پرداخت نمی ‌شود و مشابه حساب های بلندمدت بانکی است؛ با این تفاوت که قبل از سررسید امکان فروش آن وجود دارد. این در حالی است که نقدشوندگی آن برای سرمایه گذار از طریق فعالیت بازارگردانی لحاظ می ‌شود.

اوراق سلف از کجا آمد؟

صکوک یا اوراق سلف نخستین بار در سال ۲۰۰۱ میلادی توسط کشور بحرین منتشر شدند. مؤسسه پولی بحرین برای اولین بار در حوزه کشورهای خلیج فارس اقدام به انشار اسنادی دولتی به ارزش ۲۵ میلیون دلار امریکا و به شکل اوراق ۳ ماهه و با عنوان «صکوک سلم» و مطابق با قوانین اسلامی کرد که نرخ بازدهی ثابت ۹۵٫۳ درصدی داشتند و بر نرخ بهره مبتنی نبودند.

گواهی سلف چیست؟

گواهی سلف نفت نیز سندی مشتمل بر مجموع دارایی خریدار از قراردادهای سلف است، این گواهی در طول دوره معاملاتی مبنای انجام معاملات و پس از پایان آن دوره، مبنای تسویه نقدی یا تحویل فیزیکی قرارداد سلف خواهد بود.

البته خریدار سلف نفت می‌ تواند قبل از سررسید، بر اساس قرارداد سلف دیگری، مقدار معینی نفت خام به صورت کلی به خریدار جدید بفروشد و او را به نفت خام جهت دریافت نفت خام یا تسویه نقدی حواله دهد. به این قرارداد سلف موازی می‌گویند.

تفاوت اوراق سلف با دیگر اوراق

در اوراق سلف، بر خلاف اوراق مشارکت و سهام، خریدار در مالکیت و مدیریت بنگاه شریک نخواهد بود. از سوی دیگر امکان تعیین دامنهٔ سود این اوراق وجود دارد و از این نظر برای افراد ریسک‌گریز مناسب است. همچنین بر خلاف اوراق اجاره که درآمد ثابتی دارند، اوراق سلف میزان کف و حداکثر سود برای خریدار در نظر می‌گیرند که طبیعتاً باید سود بیشتری از اوراق اجاره داشته باشد اما ریسکش نیز بیشتر است.

قرارداد سلف نفتی

قراردادهای سلف نفتی روشی برای پیش‌فروش نفت هستند.شرکت‌های نفت از این روش برای تأمین مالی و به عنوان یک روش جذب سرمایه‌گذاری استفاده می‌کنند.

خریدار این اوراق می‌تواند آن‌ها را واگذار کند که در این صورت هر انتقال یک سلف موازی مستقل محسوب می‌شود. همراه با اوراق سلف نفتی یک حواله هم تحویل خریدار می‌شود که نشان‌دهندهٔ تعهد شرکت ملی نفت در برابر فروش نفت به فرد است. با توجه به در نظر گرفتن کف سود در این اوراق، دارندهٔ اوراق می‌تواند در صورت متضرر شدن نفت را در زمان سررسید به شرکت ملی نفت بفروشد. این اوراق را شرکت ملی نفت در شبکه بازار سرمایه یا بانکی عرضه می‌کند که سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی می‌توانند نسبت به خرید آن‌ها اقدام کنند.

حق اختیار فروش

حق اختیار فروش، قرارداد اختیاری است که همراه با معامله سلف از سوی شرکت ملی نفت ایران به خریدار داده می‌شود و بر اساس آن، اختیار فروش مقدار معینی نفت خام به «قیمت اعمال» تعیین شده در قرارداد، در تاریخ سررسید به خریدار داده می‌شود.

این حق اختیار قابلیت خرید و فروش مستقل ندارد و منحصرا با اجازه شرکت ملی نفت ایران در قرار داد سلف موازی به خریدار جدید منتقل می‌شود.

حق اختیار خرید

حق اختیار خرید، قرارداد اختیاری است که همراه با معامله سلف از سوی خریدار به شرکت ملی نفت ایران داده می‌شود و بر اساس آن، اختیار خرید مقدار معینی نفت خام به «قیمت اعمال» تعیین شده در قرارداد در تاریخ سررسید به شرکت ملی نفت ایران داده می‌شود.