تعیین زمان انجام معامله در آینده

نکاتی چند هنگام معاملات املاک

تفاوت ماهوی بیع نامه و قولنامه
آنچه در زبان حقوقی مبایعه‌نامه می‌گویند، همان چیزی است که در عرف، قولنامه نام دارد، اما با بررسی روند تاریخی و عرف حاکم بر جامعه باید گفت این دو اصطلاح دارای آثار متفاوتی است. زیرا بیع نامه به مانند سایر قراردادهایی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می‌کنند، در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن، می‌توان الزام و اجبار طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می‌کند، از دادگاه درخواست کرد. بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری و یا خریدار از پرداخت بهای کامل معامله امتناع ورزد، هر یک از آنها می‌توانند از دادگاه صالح درخواست کنند تا طرف مقابل را برای انجام تعهدش مجبور کند.
بنابراین مبایعه نامه، قراردادی است که طی آن بیع انجام شده و بیع به قراردادی اطلاق می شود که طبق آن مالی به دیگری فروخته می شود. در نتیجه عرفاً قرارداد مکتوبی که بین طرفین (فروشنده و خریدار یا بایع و مشتری) تنظیم می شود و براساس آن مالی در مقابل دریافت عوض یا بهاء یا قیمت فروخته می شود، مبایعه نامه به شمار می رود.
در مقابل هر گاه دو طرف قصد انجام معامله را فعلاً نداشته و فقط به وعده بیع در آینده اکتفا کنند و تنها قول انجام معامله را در آتیه به یکدیگر می دهند بدون آنکه در حال حاضر قصد انعقاد عقد بیع را داشته باشند آنرا "قول" به انجام معامله می‎گویند و در صورتی که این قول بصورت مکتوب باشد "قولنامه" لقب دارد. بدیهی است این توافق مُمَلِک نبوده یعنی باعث تملیک و تملک نخواهد شد و صرفاً ایجاد تعهد می‎نماید. مع الوصف لازم به تعیین زمان انجام معامله در آینده ذکر می داند با عنایت به اصل آزادی اراده موضوع ماده 10 قانون مدنی اگر قولنامه تنظیمی واجد شرایط صحت باشد یعنی:
الف) طرفین دارای اهلیت باشند
ب) دارای قصد و رضا باشند
ج) موضوع معامله معین باشد
د) جهت معامله مشروع باشد، اجرای آن الزام آور است.
همچنین اگر قرار بر انجام تعهدی به صورت شرط، ضمن عقد الزام آوری گنجانده شود مانند اینکه در حین خرید و فروش خانه ای تعهد بر واگذاری سهام شرکتی درج شود، این تعهد نیز به تبع عقد اصلی لازم الاجراست. در این فرض نیز چنانچه یکی از طرفین از انجام تعهدات موضوع قولنامه خودداری نمایند، الزام طرف ممتنع به انعقاد بیع و سایر تعهدات واجد وجاهت قانونی است و حتی اگر برای این تخلف خسارتی تعیین شده باشد می توان آنرا نیز مطالبه نمود.
در مقابل اگر طرفین قصد انعقاد معامله‌ای را داشته باشند که هنوز مقدمات آن فراهم نشده و تعهد کنند که معامله را با شرایط معین و در مهلت خاصی انجام دهند و به عبارت دیگر صرفاً وعده انجام بیع را در آینده به یکدیگر بدهند، سندی را که درخصوص این قول بین طرفین تنظیم می‌شود به تعبیر حقوقی، قولنامه نام دارد. به طور مثال ممکن است خریدار پول کافی ندارد یا فروشنده باید نسبت به اقدامات اولیه در جهت نقل و انتقال مانند اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی، مفاصا های شهرداری و دارایی و غیره اقدام کند. در این حالت طرفین قراردادی عادی تنظیم می کنند و در آن متعهد می شوند در زمان و مکان مشخصی (مانند دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد معامله را واقع سازند.

ویژگیهای یک بیع نامه حقوقی
مبایعه نامه همان قرارداد بیع است که در تعریف آن ماده 338 قانون مدنی می‎گوید: " بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم" که می‌تواند مال منقول یا غیر منقول باشد. بدین صورت که فروشنده مال معینی را با اوصاف مشخصی معلوم می‌کند و پس از تعیین ثمن (قیمت قراردادی) و توافق کامل خریدار بر آن و سایر شرایط از قبیل نحوه پرداخت ثمن، زمان تحویل مبیع و تاریخ و محل انتقال سند رسمی، مبادرت به بیع و خرید و فروش می‌کنند.
این امر در سایه اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادهاست و علی‌الاصول هرکس در خرید و فروش یا خودداری از آن آزاد است و مختار است که موضوع معامله، نوع معامله و طرف معامله خود را انتخاب کند.
در تشخیص ماهیت مبایعه نامه و قولنامه در ماده 10 قانون مدني آمده است که قراردادهاي خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد (مانند عدم مخالفت با نظم عمومی و اخلاق حسنه)، اعتبار دارد. لهذا باید به قصد و اراده طرفین رجوع کرد، بدین معنا که با توصیف و تفسیر اراده باطنی متعاملین و دقت در عبارات و الفاظ در قرار‌داد و معانی عرفی آن و اوضاع و احوال و شرایط حاکم بر قرار‌داد و سایر قرائن و امارات قصد واقعی طرفین را می‎توان احراز کرد. اگر قصد واقعی طرفین تعهد به انعقاد بیع در آینده باشد استعمال لفظ قولنامه بر آن صحیح است، لیکن اگر قصد واقعی طرفین، تحقق بیع در زمان حال باشد لفظ مبایعه بر آن صدق می‌کند. در قولنامه چون هر دو طرف تعهد به انجام عملی حقوقی (بیع) در آینده می‌کنند صرفاً وعده متقابل بیع است نه خود بیع. زیرا با قولنامه تملیک و انتقال مال صورت نمی‌گیرد و اثر آن فقط ایجاد تعهد است. در هر صورت برای انعقاد هر قراردادی لازم است طرفین آن قرارداد، قصد و اراده ایجاد قرارداد را داشته باشند. علاوه براین لازم است این قصد و اراده، بیان شود تا معلوم گردد که شخص، قصد انعقاد معامله را دارد و تمییز آن تابع قصد و اراده باطنی طرفین است. البته به لحاظ اختلاف رویه در مراجع قضایی، در قراردادهای تیپ اتحادیه صنف مشاورین املاک، ضمن اینکه عنوان مبایعه‌نامه داده شده بندی به این صورت گنجانده شده که"صیغه شرعیه ایجاب و قبول جاری گردید" و به معنای این است که هنگام تنظیم این سند عادی، قصد واقعی طرفین انجام معامله است.
شایان ذکر است "ایجاب" پیشنهاد انجام یک معامله به شخص دیگر است و "قبول" عبارت از رضایت به ایجابِ ابراز شده برای انعقاد قرارداد است. مانند اینکه در عقد بیع، فروشنده بگويد: اين كالا را به صد تومان به تو فروختم و خريدار بگويد: پذيرفتم يا بگوید آن را به اين قيمت خريدم.

توصیه لازم به خریدار
1- خریدار باید در خصوص احراز هویت، اهلیت، ممنوع‌المعامله نبودن، سمت، مالکیت فروشنده بر ملک دقت لازم را داشته باشد. به‎علاوه در مورد ملک تحقیق کند که در رهن یا بازداشت نباشد، یا دولتی و ملی مثل متعلق به منابع طبیعی یا وقف و . نباشد. لذا ضرورت دارد حتی‌الامکان از اهل خبره در این مورد و نیز اصالت اسناد مشاوره بگیرد و ضمانت اجراهای مناسب برای اجرای تعهدات در قرارداد ذکر شود. هم چنین مواردی مانند آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری به طور روشن در سند توصیف شده باشد.
2- کسی که بیع نامه را امضا می‌کند، چنانچه خودش مالک نباشد، باید وکیل، ولّی یا قیّم مالک باشد و دلایل سمت خود را ارائه دهد. همچنین باید این مسئله روشن شود که آیا وی در وکالت‌نامه خود حق فروش و گرفتن بهای معامله را دارد و اگر امضاکننده تعیین زمان انجام معامله در آینده ولّی مالک است، مطمئن شود در زمان امضای قولنامه توسط ولّی، کودک، بالغ نشده است. به‎علاوه در جایی که امضاکننده قیّم مالک است، باید مشخص شود آیا قیّم به تنهایی حق فروش مال صغیر را دارد یا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.
3- اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده، باید گواهی انحصار وراثت را ببیند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بخواهد و ضمن اینکه باید دقت شود که ملک مورد معامله مشکل ثبتی یا مدعی دیگری ندارد، تصفیه حساب مالیات بر ارث را نیز دریافت کند.
4- چنانچه فروشنده کهنسال یا مریض احوال باشد یا حرکات غیرعادی دارد، خریدار باید این احتمال را بدهد که او محجور است و برای اطمینان به اداره سرپرستی محجورین مراجعه کند و مطمئن شود که نام فروشنده در میان اسامی محجورین آن اداره نباشد.
5- تا زمانی که ملک را تحویل نگرفته و یا با سند رسمی به وی منتقل نشده است، از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری کند.
6- تلاش شود تمام پرداختی‌ها به وسیله ای مانند فیش رسید بانکی و یا چک های تضمینی انجام شود تا در صورتیکه فروشنده منکر دریافت وجه شود، دلیلی بر پرداخت آنها داشته باشد.

نکات قابل توجه برای فروشنده
الف- از توان مالی خریدار برای پرداخت قیمت معامله اطمینان حاصل شده و شروطی در بیع نامه آورده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت قیمت معامله، برای فروشنده حق بر هم زدن معامله وجود داشته باشد.
ب- مورد معامله را قبل از دریافت تمام قیمت به خریدار تحویل ندهد و در خصوص پرداخت مابقی قیمت از طرف خریدار، زمان تعیین شده و این نکته گفته شود که در صورت عدم پرداخت در تاریخ تعیین زمان انجام معامله در آینده مقرر، فروشنده می‌تواند فسخ معامله را اعلام کند و معامله را برهم زند.
ج- اگر مالکان متعدد باشند و یکی از آنها عهده‌دار مذاکره با خریدار باشد، حتماً باید ذیل بیع نامه را همه مالکان امضا کنند، مگر اینکه به یک نفر وکالت در فروش بدهند که در این صورت وکیل از طرف همه مالکان آنرا امضا می‌کند.
د- اگر فروشنده قیمت معامله را از طریق چک دریافت می‌کند، باید توجه داشته باشد که در صورت برگشت خوردن چک، وی تنها می‌تواند وجه چک را مطالبه کند و نمی‌تواند معامله را بر هم زند. مگر اینکه چنین شرطی را در قرارداد گنجانده باشند.
اینک در پاسخ این سوال که اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود سر باز زند چه باید کرد، که ذیلاً توضیح داده می‎شود.

درج وجه التزام در بیع نامه
همان گونه که گفتیم مبایعه نامه همان قرارداد بیع است که از جمله بندهای آن، شرط حضور در دفتر اسناد رسمی (محضر) در تاریخ مشخصی است که البته لازم است برای عدم حضور یا امتناع از حضور، وجه التزام مقطوع و مبلغ بالایی قرار داده شود. در اینصورت اگر متعهد به تعهد خود عمل نکند، می‎توان وی را ملزم به تسلیم مبیع یا ثمن کرد. بدین صورت که در صورت عهد شکنی متعهد، الزام به پرداخت آن از دادگاه درخواست می‎شود. البته وجه التزام به یکی از سه روش‌ زیر قابل گنجاندن در قرارداد می‎باشد:
الف- در بیع نامه انتقال ملکی، طرفین موافقت می‌کنند در تاریخی معین در دفترخانه تعیین‌شده حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هر یک در دفترخانه، وی مکلف است مبلغ مقطوعی را به عنوان وجه التزام به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش یعنی انتقال رسمی ملک را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، گرچه با تأخیر هم انجام شود متعهد ملتزم به هر دو تعهد است.
ب- چنانچه در بیع نامه ای علاوه بر وجه التزام مقطوع در بند فوق، ذکر شود که طرفین موافقت می‎نمایند در صورت عدم حضور یا امتناع فروشنده، وی ملزم به انتقال و پرداخت مبلغی روزانه به عنوان خسارت تأخیر است، در این فرض مالک باید مورد را به خریدار منتقل کند و خسارت مذکور را هم بپردازد. کسی که وجه التزام و خسارت تأخیر را مطالبه می‌کند نیز، باید خود به تعهداتش عمل کند. مثلاً خریدار باید در دفترخانه حاضر شده و مانده بهای مورد توافق را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود.
ج- در صورتیکه بالفرض موضوع قرارداد انجام تعهدی در زمانی که برای طرف مقابل موضوعیت دارد، مثلاً اجاره یکدستگاه خودروی تشریفاتی و گل زده بهمراه راننده جهت حمل عروس و داماد به سالن مراسم، باشد، بدیهی است در صورت وقوع تخلف متعهد، انجام تعهد دیگر فایده ای برای ذینفع ندارد و لذا مبلغی که به عنوان وجه التزام تعیین شده، از طرفی که از اجرای تعهد امتناع کرده اخذ و به طرف دیگر معامله پرداخت می‎شود و دریافت آن بجای انجام تعهد تلقی می‎گردد.

اهمیت ثبت معاملات املاک
آنچه تا‎کنون گفته شد، توصیف سندی عادی است که گرچه دارای اعتبار شرعی است، لیکن هنگام ارائه در مراجع قضایی و اداری فاقد رسمیت می باشد. به طور نمونه چنانچه در خصوص ملکی که دارای مستأجر است به موجب بیع‎نامه ای مالکیت آن به فردی انتقال یابد که در پایان مهلت اجاره از تحویل ملک خودداری می‎کند، چنانکه مالک ناچاراً به مراجع قضایی جهت درخواست حکم تخلیه و یا خلع ید (در فرض تصرف غیر قانونی) مراجعه کند با این مشکل مواجه می‎شود که ابتدا باید مالک رسمی ملک باشد، سپس اقدام به طرح دعوی کند. زیرا با توجه به مقررات لازم الاجرای ثبتی، بیعی که به صورت عادی تنظیم شده است از حیث قانون ثبت فاقد اعتبار است. به موجب این قانون معامله املاک دارای سابقه ثبتی الزاماً به صورت سند رسمی دارای اعتبار است و مراجع رسمی شخصی را مالک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد.
در این ارتباط ماده 22 قانون ثبت مي‌گويد: همين كه ملكي مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد دولت فقط كسي را كه ملك به اسم او ثبت شده يا كسي را كه ملك مزبور به او منتقل شده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده يا اينكه ملك مزبور از مالك رسمي به وسیله ارث به او رسيده باشد مالك خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملك وقتي در دفتر املاك به اسم وراث ثبت مي‌شود كه وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم‌الارث بين آنها توافق بوده و يا در صورت اختلاف حكم نهايي در آن باب صادر شده باشد. هم‌چنين مواد ديگر اين ثبت مانند ماده 46 قانون فوق مي‌گويد: ثبت اسناد اختياري است مگر در مواردي مانند عقود و معاملات راجع به عين يا منافع املاكي كه قبلاً در دفتر ملاك ثبت شده باشد.
البته باید یادآوردی نمود سایر اسناد عادی که به صورت غیر رسمی تنظیم می‎شود، در رویه قضایی نزد محاکم دارای اعتبار قانونی است و حتی مفاد بیع نامه های صادره تا جاییکه به عنوان سندی دالّ بر پرداخت و دریافت وجهی باشد، قابل استناد تلقی می‎شود. لیکن مسئله اصلی در اینجا زمانی است که بخواهد از آن به عنوان دلیل مالکیت از منظر قوانین ثبتی استفاده شود که در این موارد چنانچه فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع کند، راه حل قضیه این است که چنانچه گواهی عدم حضور فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه مورد توافق ارائه شود، در پی ارائه دادخواست خریدار و احراز اصالت و صحت مبایعه‌نامه، دادگاهها فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی می‌کنند و در صورت امتناع فروشنده از انتقال سند رسمی نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر شده و از جانب فروشنده ممتنع مبادرت به انتقال سند رسمی می‌کند.
بنابراین در خصوص كليه عقود و معاملات راجع به عين يا منافع اموال غير منقول كه در دفتر املاك ثبت نشده تعیین زمان انجام معامله در آینده و صلح‌نامه و هبه نامه و شركت نامه، سرقفلی و اسنادی از این دست که به ثبت نرسيده، در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد. همانطوریکه فوقاً اشاره شد چنانچه ملکی با بیع‎نامه عادی خریداری شده باشد که تحت تصرف مستأجر باشد و وی در تاریخ انقضاء از تخلیه آن خودداری کند، جهت مراجعه به مراجع قضایی داشتن سند رسمی الزامی است و الا درخواست تخلیه رد خواهد شد.

نکاتی چند هنگام معاملات املاک و مستغلات
- صرف نوشتن معامله و قرارداد در اوراق چاپي و آرم‌دار بنگاه، دليل بر رسمي بودن معامله نيست.
- اگر مال مورد معامله بين چند نفر مشاع باشد و يا اين كه خريداران چند نفر باشند و عده‌اي به جاي ديگري به وكالت معامله مي‌كنند، بررسي كنيد كه آيا آنها داراي وكالت رسمي هستند يا خير. دقت كنيد كه صاحب بنگاه، امضاي طرف معامله را تأييد كند.
- برای خرید، فروش و یا رهن و اجاره ملک لازم است به مشاورین املاکی که دارای کد رهگیری از اتحادیه صنف مشاوران املاک می باشند مراجعه شود. این کار باعث خواهد شد در مدت زمانی که تا تنظیم سند قطعی مانده است، معاملات معارض (واگذاری به غیر) بر روی ملک صورت نپذیرد.
- چنانچه اسنادی مانند چك یا سفته ای نزد بنگاه دار به امانت گذاشته می‎شود در قرارداد آورده شود و قيد شود كه تحت چه شرايطي و چه زماني اين اسناد به چه شخص يا اشخاصي بايد تحويل داده شود.
- لازم است دو نفر قابل اعتماد از سوي طرفين زير قرارداد را به عنوان گواه امضا كنند و باید از امضاي سند بدون حضور طرف ديگر و قبل از احراز سمت و هويت او خودداري شود.
- مشخص شود آيا ملك يا ساختمان در مالكيت فروشنده قرار دارد يا اين كه در رهن بانك يا شخص ديگري است.
- ممکن است فروشنده قبلاً آن را با سند رسمي يا عادي به شخص ثالثي واگذار كرده است. بنابراين باید تصریح شود اگر ملك داراي مدعی باشد، مسووليت جبران خسارت با چه كسي است.
- از چك‌هايي كه به صورت چك مسافرتي يا چك حساب جاري رد و بدل مي‌شود، كپي گرفته شود و اگر چكي صادر مي شود، در نزد صاحب بنگاه و گواهان تنظيم و امضا شود.
- اگر براي تنظيم قرارداد خود از وكيل يا كسي كه در زمينه‌ مسايل حقوقي مهارت دارد استفاده شود، بسيار بهتر از آن است كه بعدها براي پيگيري حقوق از دست رفته به دفتر وكلا مراجعه شود. چرا كه شانس و احتمال رسيدن به حق در اين مرحله بسيار كمتر از مرحله تنظيم قرارداد است.

سؤال: در يك مجتمع برخی ساکنین حق استفاده از پاركينگ اعم از اختصاصي يا مشاعي داشته باشند و بعضي ديگر فاقد چنين حقي اند، اما جايي از قسمت هاي مشترك مانند حياط وجود دارد كه مي توان بعنوان محل توقف خودرو استفاده كرد. آيا چنین کاری قانونی است؟
پاسخ: حسب قوانین جاری، این افراد بدون اذن ساير مالكین حق ندارند خودرو خود را در محل مشاع پارک کنند ومالكین معترض مي توانند از طريق دادگاه آنها را از اين عمل غير قانوني بازدارند.

بیع سلم (سلف) و آینده

بیع در لغت، یعنی داد و ستد و در اصطلاح حقوقی به معنی خرید و فروش می باشد. عقد بیع یکی از عقود معین است که در قانون مدنی ضوابط و شرایط آن پیش بینی شده است. به موجب ماده ۳۳۸ قانون مدنی “عقد بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم” . در این عقد به عینی که فروخته شده است مبیع گفته می‌شود و به عوضی که بابت فروش مال از خریدار دریافت می‌شود ثمن میگوییم. عقد از جهات مختلفی توسط حقوقدانان تقسیم بندی شده است. یکی از تقسیم بندیهای عقد بیع، تقسیم بندی این عقد از جهت زمان تحویل عوضین (مبیع و ثمن) میباشد. این تقسیم بندی از این قرار است:

• بیع حال( نقدی): بیعی که مبیع و ثمن آن حال است. اصل بر حال بودن است، یعنی در صورت اطلاق بیع، آن را نقد مینامیم. مثلاً زمانی که فروشنده پیشنهاد فروش مال خود را ارائه می دهد و خریدار خرید آن را قبول میکند درهمین لحظه مالکیت کالا به خریدار منتقل می‌شود و مالکیت ثمن به فروشنده در این عقد فروشنده و خریدار باید در همان زمان عقد، مبیع و ثمن را به یکدیگر تسلیم نمایند چرا که اصل بر حال بودن مبیع است.
• بیع سلم: بیعی که ثمن در آن، حال است ولی مبیع آن کلی فی الذمه و موجل است. منظور از مؤجل، دارای اجل بودن است بنابراین بیع سلم بیعی است که در آن مبیع بعد از انعقاد بیع و با تاخیر به خریدار تسلیم میگردد.
• بیع نسیه: بیعی که تسلیم مبیع در آن حال است ولی ثمن آن کلی فی الذمه و مؤجل است. این بیع میان مردم رایج است و اغلب آن را با بیع قسطی یا اقساطی میشناسند. مثلا شخصی از یک فروشگاه فرشی خریداری میکند که در زمان عقد فرش به وی تحویل میشود ولی او قیمت فرش را ۳ ماه بعد میپردازد.
• بیع کالی به کالی: بیعی که هم مبیع و هم ثمن در آن کلی فی الذمه و مؤجل میباشد. ممکن است اجل مبیع و ثمن یکسان باشد یا متفاوت. مثلا دو شخص با یکدیگر عقد بیع را منعقد می‌کنند که به موجب آن فرشی فروخته می شود و طرفین توافق می‌کنند که مبیع که همان فرش است سه ماه بعد تحویل به خریدار گردد و همچنین خریدار نیز تعهد می‌کند که ثمن و قیمت فرش را ۴ ماه بعد به فروشنده بپردازند.

در این نوشتار در خصوص یکی از اقسام بیع به نام بیع سلم مطالبی را ارائه خواهیم نمود. برای آشنایی با این بیع به ادامه مطلب توجه کنید.

دسترسی آسان به مطلب

بیع سلم یا همان بیع مال آینده چیست؟

بیع سلم یکی از انواع بیع است. سلم در لغت به معنی پیش پرداخت، قبول کردن، اطاعت کردن است. در اصطلاح حقوقی همانطور که در قسمت مقدمه اشاره نمودیم بیع سلم بیعی است که در آن فروشنده و خریدار توافق می‌نمایند که بیع آنها به صورت سلم منعقد گردد که بر این اساس خریدار متعهد می‌شود تا ثمن و قیمت معامله را در زمان انعقاد عقد بپردازد ولی تعهد فروشنده به تحویل دادن مبیع برای زمانی پس از از آن خواهد بود یعنی برای تحویل کالا موعد مقرر می گردد. بنابراین در حالت عادی تمامی عقود بیع منعقد شده حال محسوب می‌گردند و سلم محسوب شدن آنها بستگی به توافق طرفین دارد.

برخی از حقوقدانان بیع سلم را به معامله کالای مدت‌دار به نقد تعریف نموده اند. نام های دیگر این به عبارتند از، محاویج، پیش فروش، سلف.

بیع سلم در مقابل بیع نسیه قرار می‌گیرد و تفاوت این دو در این است که در بیع سلم، ثمن به صورت نقد و حال می باشد و مبیع به صورت موجل و مدت دار در حالی که در بیع نسیه این موضوع کاملاً برعکس است یعنی کالا و مبیع به صورت حال تسلیم می گردد و ثمن مدت دار می باشد.

برای روشن شدن موضوع به این مثال توجه کنید. فروشنده و خریدار عقد بیعی را منعقد می‌کنند که در آن فروشنده متعهد می گردد یک سال بعد هزار تخته فرش ماشینی را به خریدار تحویل نماید و خریدار متعهد می شود که به صورت نقد و در زمان انعقاد عقد قیمت فرش ها را به فروشنده بپردازد همانطور که مشاهده می‌شود در این عقد ثمن و قیمت معامله به صورت نقد و حال است و مبیع و مورد معامله مدت دار می باشد به علاوه اینکه در این عقد اجل مشخص شده است یعنی زمانی که فروشنده باید مبیع را تحویل دهد به موجب عقد تعیین گردیده است. نکته مهم دیگر در این عقد این است که مورد معامله به صورت کلی فی الذمه می باشد.

مبیع میتواند سه نوع باشد که عبارت است از:

• مبیع عین معین: عین یعنی مال محسوس و مستقل و آن چیزی که اگر در خارج وجود پیدا کند دارای ابعاد ثلاثه باشد.
• مبیع کلی در معین: عین کلی در معین که قانون مدنی در م ۳۵۰ آن را تعریف کرده است (مقدار معین بطور کلی از شی متساوی الاجزاء). مانند ۱۰۰ کیلپ برنج از ۱۰۰۰ کیلو برنج موجود در انبار.
• مبیع کلی فی الذمه: مبیعی است که مصادیق متعدد دارد. مثل ۱۰۰۰ دستگاه خودرو صفر کیلومتر پراید.

در بیع سلم به خریدار مسلم، به فروشنده مسلم الیه و به مورد معامله، مسلم فیه گفته می شود.

آیا بیع سلم در نظام حقوقی ما پذیرفته شده است

هر یک از چهار قسم از انواع بیع که در قسمت مقدمه نام بردیم. بر اساس قانون مدنی پذیرفته شده و انعقاد آنها مجاز شناخته می شود حتی بیع کالی به کالی که به آن بیع دین به دین نیز گفته می شود و در فقه اسلامی چنین بیعی مجوز انعقاد ندارد،در حقوق ایران دلیلی بر عدم جواز بیع کالی به کالی نیست ومجاز شناخته شده است.

بنابراین انعقاد عقد بیع به صورت سلم در قانون مدنی و در فقه اسلامی مجاز شناخته شده است و انعقاد آن صحیح می باشد.

ارکان بیع سلم

بیع سلم دارای سه رکن است اول طرفین معامله می باشند این بیع مانند بیع معمولی دارای دو طرف یعنی بایع یا همان فروشنده و خریدار میباشد. در این بیع به بایع مسلم الیه و به خریدار مسلم گفته میشود. رکن دوم از بیع تعیین زمان انجام معامله در آینده سلم توافق طرفین است که توافق طرفین با ایجاب و قبول شکل می گیرد یعنی زمانی که فروشنده پیشنهاد فروش مال خود را به خریدار ارائه می دهد و خریدار خرید آن کالا را قبول می‌نماید در حقیقت بین آن دو توافق شکل گرفته است. رکن سوم از بیع مانند هر بیعی مورد معامله می باشد به مورد معامله در این بیع مسلم فیه گفته می شود همانطور که پیش از این ذکر کردیم مورد معامله در این عقد باید کلی فی الذمه باشد.

شروط عقد بیع سلم

بیع سلم مانند عقد دیگری برای انعقاد و صحت نیازمند شروطی می باشد که در این قسمت به بیان این شروط خواهیم پرداخت.

شرایط ثمن:

• به موجب قانون مدنی در این عقد، ثمن یعنی همان قیمت معامله باید به صورت نقد پرداخت گردد ولی در قانون شرطی مبنی بر اینکه باید قیمت معامله به صورت حال به فروشنده پرداخت شود وجود ندارد بنابراین می توان نتیجه گرفت که حال بودن ثمن شرط صحت عقد نیست یعنی اگر طرفین با یکدیگر توافق کنند که ثمن در زمان انعقاد عقد به فروشنده تحویل نگردد و برای ثمن نیز موعدی قرار دهند نباید این عقد را باطل تلقی کنیم چراکه دلیلی بر بطلان این عقد در قانون پیش بینی نشده است. البته در این خصوص نظر مخالف نیز وجود دارد و به اعتقاد آنها شمن باید در زمان عقد به صورت حال به فروشنده تحویل گردد و در غیر اینصورت بیع سلم باطل میباشد به اعتقاد این عده در صورتی که قسمتی از ثمن به صورت حال در زمان عقد به فروشنده تحویل شود عقد بیع سلم فقط نسبت به آن قسمت صحیح میباشد و نسبت به قسمتهای دیگر که ثمن آن پرداخت نشده باطل است. البته باید اضافه کنیم که تعیین زمان انجام معامله در آینده تعیین زمان انجام معامله در آینده اگر مبیع قابل تجزیه باشد میتوان ثمن را به نسبت آن محاسبه نمود و گفت اگر قسمتی پرداخت شود فقط همان قسمت صحیح است ولی اگر مبیع قابل تجزیه نباشد و کل ثمن برای کل مبیع در نظر گرفته شده باشد، حتی اگر خریدار قسمتی از ثمن را بپردازد باز این عقد باطل است.
• ثمن میتواند به صورت وجه نقد یا یک مال یا حتی یک حق باشد برای مثال خریدار میتواند به عنوان ثمن طلبی را که به فروشنده داشته است را محاسبه کند یعنی آن طلب به عنوان ثمن عقد قرار گیرد. در چنین فرضی بعد از انعقاد بیع، دین فروشنده به خریدار ساقط میگردد . مثلاً زمانی که ۱۰ تخته فرش به شخصی فروخته می شود و عوض آن بری شدن فروشنده بابت دینی که سابقه آن به خریدار داشته است می باشد زمان انعقاد عقد فروشنده در مقابل آن دین بری می گردد و دین او ساقط می‌شود و از این پس دینی به خریدار نخواهد داشت. لازم است به این نکته نیز توجه کنید که ثمن میتواند به صورت یک کالا باشد یعنی مثلاً در مقابل خرید ۱۰۰ تخته فرش خریدار ملزم به پرداخت ۱۰۰ رأس گوسفند به فروشنده می گردد در چنین بیعی ثمن باید هم جنس با مبیع باشد یعنی در این مثال ثمن هم فرش نباشد چرا که زمانی که مبیع و ثمن از یک جنس هستند میزان یکی از آنها بیشتر می گردد در این صورت بحث ربا مطرح می‌شود که ربا نیز به موجب قوانین و مقررات نظام حقوقی ایران باطل است. بنابراین ثمن معامله علاوه بر پول می تواند کالا نیز باشد که در این صورت باید کالایی متفاوت با جنس مبیع قرار گیرد و در صورتی که ثمن همجنس با مبیع می باشد باید میزان آن یکسان باشد و در غیر این صورت بیع سلم منعقد شده، باطل است.

شرایط مبیع:

• مبیع باید معلوم باشد یعنی سه چیز در آن باید مشخص باشد مقدار، جنس و وصف. در صورتی که این سه مورد در معامله مجهول باشد معامله باطل میباشد. یعنی مشخص شود که جنس آن چیست مثلا گندم است یا جو و در صورتی که مبیع دارای انواعی است، نوع آن مشخص گردد مثلا در صورتی که مبیع برنج است مشخص گردد که مبیع برنج صدری یا هاشمی میباشد. همچنین صفت مبیع نیز باید معلوم باشد یعنی معلوم شود از نوع عالی است یا متوسط یا… علاوه بر اینها مقدار مبیع نیز باید مشخص گردد چرا که این بیع مخصوص مبیع کلی فی الذمه میباشد. با توجه به اینکه مبسع وزن کردنی، شمردنی یا پیمانه ای فروخته میشود باید میزان آن در عقد درج گردد.
• مبیع باید به صورت کلی فی الذمه باشد و بیع سلم با مبیع عین معین و یا کلی در معین منعقد نمیگردد.
• مبیع باید قابلیت تعیین شدن داشته باشد مثلا میوه های یک باغ که بعد از رسیدن باید تحویل به خریدار گردد، قابلیت تعیین را تعیین زمان انجام معامله در آینده دارد.
• مبیع باید مؤجل باشد یعنی بایذ برای تحویل مبیع اجل و موعدی تعیین گردد و بدون تعیین این موعد بیع، بیع سلم محسوب نمیشود.
• در بیع معمولی مبیع باید هنگام عقد موجود باشد مگر در مبیع کلی فی الذمه، در بیع سلم که مبیع آن از نوع کلی فی الذمه است نیز لازم نیست در زمان انعقاد عقد مبیع موجود باشد بلکه باید در زمان تسلیم و موعدی که برای تسلیم مقر ر گردیده است، موجود باشد. و اگر در آن زمان موجود نباشد مبیع مبهم تلقی میگردد مگر مواردیکه مردم نسبت به کمیابی علم داشته باشند.
• مبیع باید مالیت داشته باشد
• مبیع باید مشروع و عقلایی باشد یعنی توط شرع و قانون و عقل خرید و فروش آن جایز باشد.
• قابلیت تسلیم داشته باشد و مکان و زمان تسلیم مشخص باشد.

زمان انتقال مالکیت در بیع سلم

دربیع معمولی زمانی که ایجاب و قبول مطرح می شود مالکیت کالا به خریدار و مالکیت ثمن به فروشنده منتقل می‌گردد یعنی لحظه انتقال مالکیت زمان انعقاد عقد است نه پس از آن. حال سوالی که مطرح می‌شود این است که در بیع سلم که مبیع موجل است و دارای موعد می باشد زمان انتقال مالکیت چه زمانی است؟ آیا در این بیع انتقال مالکیت مانند بیع معمولی در زمان انعقاد عقد منتقل می گردد و یا موکول به زمان تسلیم مبیع می‌شود؟ در رابطه با این سوال باید گفت که مالکیت در بیع سلم به زمانی پس از زمان انعقاد بیع موکول میگردد و زمان انتقال، زمان تسلیم مبیع می باشد. بنابراین در این عقد زمان انتقال مالکیت کالا از فروشنده به خریدار زمان تسلیم مبیع می باشد و زمان انتقال مالکیت ثمن به فروشنده لحظه انعقاد عقد می باشد.

تعهدات طرفین عقد بیع سلم

• تعهدات فروشنده: در این عقد فروشنده تعهد دارد که در زمانی که معین شده مبیع را به خریدار تسلیم نماید و در صورتیکه زمان و مکانی برای تسلیم مبیع مشخص شده باشد باید مبلغی را در همان زمان و مکان به خریدار تسلیم کند. فروشنده باید مالی که خود، مالک آن می باشد را به خریدار تسلیم کند و در صورتی که مال غیر را به خریدار تسلیم کند خریدار باید او را الزام به تسلیم کالایی نماید که در مالکیت خود فروشنده می باشد این در حالی است که در بیع معمولی و سنتی زمانی که مشخص می گردد فروشنده کالایی که برای غیر است را به خریدار تحویل داده است بر اساس ماده ۳۹۰ قانون مدنی، او ضامن درک می باشد ضمان درک عبارت است از الزام فروشنده یا خریدار به استرداد ثمن یا مبیع معامله و جبران خسارت در صورتی که مبیع یا ثمن مستحق للغیر باشد چرا که به اعتقاد برخی ضمان درک ناظر به موردی است که مبیع عین معین باشد اما در جایی که مبیع کلی فی الذمه است مانند بیع سلم، و فروشنده مال غیر را تسلیم کند، بیع صحیح است اما ایفای تعیین زمان انجام معامله در آینده تعهد از سوی فروشنده محقق نگردیده و خریدار می تواند الزام فروشنده به تحویل مصداق مورد معامله را تقاضا کند.
• تعهدات خریدار: در بیع سلم خریدار وظیفه دارد که در زمان و مکان تعیین شده مورد معامله را از فروشنده تحویل بگیرد و همچنین او باید در زمان انعقاد بیع، ثمن معامله را به فروشنده بپردازد. خریدار در این بیع وظیفه دارد که در زمان عقد ثمن معامله را بپردازد و فاقد حق حبس می باشد حق حبس حقی است که هر یک از طرفین می‌توانند اجرای تعهد خود را موکول به اجرای تعهد از جانب طرف مقابل نمایند ولی در صورتی که تعهد یکی از طرفین به صورت موجل باشد شخصی که تعهد او حال است حق حبسی نخواهد داشت و مصداق عدم وجود حق حبس در عقود، عقد بیع سلم می باشد که خریدار در آن حق حبس ندارد.

خیارات موجود در عقد بیع سلم

خیار به معنی اختیار فسخ معامله است که به موجب قانون در موارد خاصی به یکی از طرفین یا هر دو آنها اعطا می گردد خیارات در قانون مدنی انواع مختلفی دارند و در بیع سلم نیز مانند سایر بیع ها می توان از خیارات استفاده نمود ولی چون بیع سلم دارای شرایط و ویژگی خاصی نسبت به بیع معمولی می باشد استفاده از خیارات نیز ممکن است در این عقد متفاوت باشد در این قسمت خیارات موجود در بیع سلم را مورد بررسی قرار می دهیم.

تعیین زمان انجام معامله در آینده

الزام به انجام تعهد قراردادی

در کلیه قراردادهای حقوقی، همواره مجموعه ای از تعهدات وجود دارد که هر یک از طرفین قرارداد، ملزم و متعهد به اجرای آن می باشند. اگر هر یک از طرفین قرارداد در موعد تعیین شده، از انجام تعهدات خود استنکاف ورزد، طرف دیگر می تواند از دادگاه، الزام او به ایفای (انجام) تعهد را بخواهد. دعوای الزام به انجام تعهد، یک عنوان کلی است و شامل هرگونه تعهدی می تواند باشد بطور مثال تعهدات ناشی از قرارداد های ملکی مثل تحویل ملک ، ساخت ملک و … .

در دعوای الزام به انجام تعهد، کسی که باید در مورد او تعهدی انجام شود و از انجام تعهد سود می برد (متعهد له)، خواهان دعواست و کسی که می بایست موضوع تعهد را انجام دهد، خوانده دعوا است. در این دعوا، اگر موضوع انجام تعهد مربوط به ملک باشد، تعیین زمان انجام معامله در آینده دادگاه صالح ، دادگاه محل وقوع ملک است در غیر اینصورت دادگاه محل اقامت خوانده، صالح به رسیدگی است.

مراحل اجرای رای الزام به ایفای تعهد

پس از صدور رای مبنی بر محکومیت خوانده بر الزام به ایفای تعهد و قطعیت رأی، به خوانده ابلاغ می شود که نسبت به اجرای تعهد اقدام کند. اگر متعهد به انجام تعهد خود عمل نکند در اینصورت خواهان (کسی که انجام تعهد به نفع اوست) می تواند خوانده را به انجام تعهد وادار کند و در نهایت اگر اجبار او نتیجه نداد، خواهان می تواند به خرج خود تعهد را تعیین زمان انجام معامله در آینده انجام دهد و هزینه انجام آن را از متعهد مطالبه نماید. در صورتی که خواهان نتواند تعهد را انجام دهد میتواند از طریق شخص ثالث آن را انجام دهد اما اگر توسط شخص ثالث نیز انجام تعهد ممکن نبود، در اینصورت خواهان می تواند قرارداد را فسخ نماید.

نکات حقوقی مرتبط با دعوای الزام به ایفای تعهد

1. خواهان می تواند همزمان با الزام به ایفای تعهد، خسارت تأخیر در اجرای تعهد را نیز مطالبه نماید.
2. در مورد تعهداتی که مدت زمانی برای انجام آن مشخص نشده است، خواهان می بایست قبل از ارائه دادخواست، انجام تعهد را بطور رسمی از متعهد بخواهد که بهترین راه، ارسال اظهارنامه به متعهد می باشد.
3. گاهی اوقات ممکن است که در صورت عدم انجام تعهد، خساراتی به متعهد له وارد شود، در اینصورت او می تواند همزمان با ارائه دادخواست الزام به ایفای تعهد و یا بطور مستقل، آن خسارات را مطالبه نماید. در این مرحله دادگاه با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، میزان خسارت را تعیین و متعهد را ملزم به پرداخت خسارات وارده می نماید.
4. صدور حکم بر الزام خوانده به ایفای تعهد در مورد تعهدات بین اشخاص و شهرداری یا سایر مراجع دولتی و عمومی، در صلاحیت دادگاه عمومی است نه دیوان عدالت اداری.
5. تغییر خواسته از خسارت عدم انجام تعهد قراردادی به الزام به ایفای تعهد همان قرارداد، به علت برخورداری از ارتباط کامل و منشأ واحد بلامانع است.
6. رسیدگی به خواسته الزام به ایفای تعهدات اشخاص حقوقی حقوق عمومی نسبت به اشخاص حقیقی خارج از مصادیق صلاحیت دیوان می‌باشد.
7. دعوای الزام به ایفای تعهد وام‌گیرنده از سوی ضامن در فرضی که اموال او به جهت عدم پرداخت اقساط وام‌گیرنده توقیف و در معرض فروش قرار گرفته باشد مسموع بوده و ایراد جزمی بودن و ذی نفع نبودن ضامن در این وضعیت وارد نیست.
8. مطالبه همزمان الزام به ایفای تعهد و خسارت ناشی از عدم انجام تعهد در دادخواست واحد به‌ نحوی که خواسته دوم بدل خواسته اول باشد، از مصادیق مردد بودن خواسته است و قرار رد دعوا صادر می‌شود.
9. با توجه به اینکه خواسته‌های الزام به ایفای تعهد قراردادی و فسخ قرارداد واجد منشأ واحد نیستند بنابراین امکان تغییر خواسته از الزام به ایفای تعهد به فسخ قرارداد وجود ندارد.
10. دعوای مطالبه وجه التزام در عقد اجاره باید به همراه دعوای الزام به ایفای تعهدات قراردادی طرح شود، در غیر اینصورت قابلیت استماع را نخواهد داشت.
11. اگر طرفین ضمن قرارداد صلح تنظیمی حق هرگونه اقامه دعوا را از خود ساقط نمایند، شرط موصوف شامل دعوای الزام به ایفای تعهدات ناشی از عقد صلح نمی شود.

مستندات قانونی مرتبط با دعوای الزام به ایفای تعهد

ماده ٢٢١ قانون مدنی

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط بر این که جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد، عرفاً به منزله ی تصریح باشد و یا بر حسب قانون، موجب ضمان باشد.

ماده ٢٢٢ قانون مدنی

در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده ی فوق، حاکم میتواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه مخارج آن محکوم کند.

ماده ٢٢۶ قانون مدنی

در مورد عدم ایفای تعهدات از طرف یکی از متعاملین، طرف دیگر نمیتواند ادعای خسارت نماید مگر این که برای ایفای تعهد مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر برای ایفای تعهد، مدتی مقرر نبوده، طرف، وقتی میتواند ادعای خسارت نماید که اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت نماید که انجام تعهد را مطالبه کرده است.

ماده ٢٢٨ قانون مدنی

در صورتی که موضوع تعهد، تأدیه ی وجه نقدی باشد، حاکم میتواند با رعایت ماده ٢٢١، مدیون را به جبران خسارت حاصله از تأخیر در تأدیه دین محکوم نماید.

ماده ٢٢٩ قانون مدنی

اگر متعهد به واسطه ی حادثه ای که دفع آن خارج از حیطه اقتدار اوست، نتواند از عهده تعهد خود برآید، محکوم به تأدیه خسارت نخواهد بود.

ماده ٢٣٧ قانون مدنی

هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد اثباتاً یا نفیاً، کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله میتواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید.

ماده ٢٣٨ قانون مدنی

هرگاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد، حاکم میتواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم نماید.

ماده ٢٣٩ قانون مدنی

هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.

ماده ۴٧ قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم ‌علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد محکوم له می‌تواند تحت نظر دادورز (‌مامور اجرا) آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به ‌وسیله قسمت اجرا از محکوم ‌علیه مطالبه نماید.

در هر یک از موارد مذکور دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه و معین می‌نماید. وصول هزینه مذکور و حق‌الزحمه کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.

‌تبصره- در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد مطابق ماده ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی انجام خواهد شد.

رویه و نظریات قضایی

رأی ۴۳۶ مورخ ۱۳۹۱/۱۰/۱۹ شعبه ی ۳ دیوان عالی کشور

صدور حکم به الزام خوانده، به ایفای تعهدات مربوط به توافق نامه بین اشخاص و شهرداری و مراجع دولتی و عمومی، امری ترافعی بوده و در صلاحیت دادگاههای عمومی است نه دیوان عدالت اداری.

رأی شماره ی ۴۰۸ مورخ ۷۱/۷/۴ شعبه ی ۳ دیوان عالی کشور

نظریه ی دادگاه با اشکال مواجه است؛ زیرا در ذیل قرارداد عادی مورخ ۶۸/۴/۱۰ مستند دعوی طرفین تصریح نموده اند.

چنانچه هر یک از طرفین در موعد مقرر، حاضر به انجام معامله نشود، ملزم به پرداخت مبلغ نوزده میلیون ریال به طرف مقابل می باشد، بنابراین و با لحاظ مستفاد از ماده ی ۲۳۰ ق. م، طرفین ضمن قرارداد، جزای تخلف از اجرای قرارداد و ایفای تعهد را معین کرده اند و با وصف چنین صراحتی الزام یکی از متعاملین به اجرای تعهد، خلاف قصد و رضا و نیت آنان و خلاف مصرّحات قرارداد است. کسی که حاضر به انجام تعهد نشده است، باید مبلغ مذکور را بپردازد و بیش از این تعهدی ندارد.

رأی شماره ی ۲۹۰۷ مورخ ۱۳۲۱/۹/۲۵ شعبه ی ۶ دیوان عالی کشور

اگر کسی طبق ورقه ای به طور تعهد ابتدایی، متعهد شود که تا فلان روز در دفتر رسمی برای تنظیم اجاره نامه به نحو مقرر در ورقه ی مزبور حاضر شود و در صورت تخلف از این مراتب، مبلغی به طرف بدهد، نظر به این که در ضمن تعهد، خسارت متصوره از عدم انجام، پیش بینی شده است، دیگر حقی برای متعهد له جز وجه التزام مقرره، موجود نخواهد بود.

رأی شماره ی ۲۵۴۴ مورخ ۱۳۲۱/۸/۱۲ شعبه ی ۷ دیوان عالی کشور

اگر طرفین تعهد، مقرر دارند که در مدت معین در دفتر رسمی برای تنظیم سند و ثبت در دفترخانه حاضر شوند و در صورت تخلف هر یک از آنها مبلغی به طرف دیگر بدهد، تعیین این وجه التزام، مانع الزام به اجرای قرارداد و تنظیم سند معامله نخواهد بود.

رأی شماره ی ۱۳۹۷ مورخ ۹۱/۱۱/۲۸ شعبه ی ۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در صورت عدم پیش بینی حق فسخ در قرارداد، ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات قراردادی، ابتدا الزام به ایفای تعهدات می باشد.

رأی شماره ۸۶۳ مورخ ۹۱/۷/۲۹ شعبه ی ۲۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

اقامه ی دعوی به خواسته ی الزام طرف مقابل به ایفای تعهد (انتقال رسمی ملک) بدون آن که خواهان، تعهد متقابل خود را انجام داده باشد (انتقال ملک ما به ازای مبیع) با توجه به حق حبس مقر در ماده ی ۳۳۷ قانون مدنی، فاقد وجاهت قانونی است و محکوم به رد است.

رأی شماره ی ۶۶۶ مورخ ۹۱/۶/۲۵ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

پرداخت وجه به دیگران اماره بر ایفای تعهد است و برای استرداد آن خواهان باید اثبات کند که پرداخت از باب قرض بوده است.

رأی شماره ۷۳۸ مورخ ۹۱/۶/۱۸ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

اگر طرفین ضمن قرارداد صلح تنظیمی حق هرگونه اقامه دعوی را از خود ساقط نماینده شرط موصوف، شامل دعوای الزام به ایفای تعهدات ناشی از عقد صلح نمی شود.

رأی شماره ی ۱۰۵ مورخ ۸۵/۱/۳۰ شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در قراردادهای متقابل که طرفین، تعهداتی در قبال یکدیگر دارند، ایفای تعهد از جانب هر یک، مشروط به انجام تعهد از سوی طرف دیگر قرارداد است.

نظریه ی مشورتی ۷۲۷۴ مورخ ۲۷/۱۰/۱۷ اداره کل حقوقی قوه قضاییه

نظر به این که ذی نفع در مقام مطالبه ی بهای زمین و تحویل زمین معوض بر آمده است، موضوع دعوا جنبه ی مالی دارد و خواسته باید تقویم و معادل آن تمبر هزینه ی دادرسی ابطال کند و اضافه می کند، ملاک تشخیص مالی یا غیرمالی بودن دعوا نتیجه ی حاصله از دعوای مطروحه است که باید با دقت از سوی دادگاه مورد بررسی و تمبر قرار گیرد.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۴۸۶۸ مورخ ۸۶/۷/۲۴ اداره ی کل حقوقی قوه ی قضاییه

اساساً تفسیر قرارداد و تطبیق مورد با قانون، در صلاحیت دادگاه رسیدگی کننده است؛ اما به طور کلی صرف وجود وجه التزام و پرداخت آن کافی برای انجام ندادن تعهد و فسخ قولنامه نیست؛ بلکه باید به مفاد قرارداد و عباراتی که در قرارداد آمده است و به مجموع شرایط، توجه کرد. در صورتی که از عبارات قرارداد استفاده شود که طرفین حق انصراف معامله را برای خود در ازای پرداخت مبلغی محفوظ داشته اند، با پرداخت وجه التزام، حق انصراف از معامله را خواهند داشت؛

اما اگر عبارات قرارداد دلالت بر الزام به انجام معامله داشته باشد، ولو این که متخلف، وجه التزام را پرداخت کند، طرف مقابل می تواند، هم وجه التزام را مطالبه کند و هم الزام متخلف را به انجام معامله درخواست کند که در هر حال تشخیص این که در در مورد نحوه ی عمل چگونه است، با دادگاه رسیدگی کننده می باشد.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.

معاملات فیوچرز Futures چیست و چطور باعث افزایش سود می شوند؟

قراردادهای آتی یا معاملات فیوچرز چیست و آیا در بازار ارز دیجیتال و بیت کوین نیز کاربرد دارد؟

معاملات فیوچرز که به آنها معاملات آتی یا Trading Futures نیز گفته می­ شود، یک قرارداد یا توافق نامۀ قانونی است که در زمان امضای قرارداد، معامله گران قیمتی توافقی برای خرید یا فروش یک کالا، یا مقدار مشخصی از یک محصولِ تولیدی و یا یک آیتم مالی را تعیین می­کنند. در واقع این قیمت را با بهای معینی برای تاریخ مشخصی در آینده یا قبل از تاریخ مشخص شده در آینده، برآورد می­کنند.

کالا یا ابزاری که طبق قراردادهای آتی تحویل می­شود، لازم است از لحاظ کیفیت و کمیت مشمول استاندارد بوده و زمان، قیمت و مکان داد و ستد آن نیز از پیش مشخص شده باشد. زمانی که به تاریخ مورد نظر قید شده در قرارداد برسید، معامله بر پایه قیمتی که در قرارداد توافق شده، انجام می‌گردد.

امکاناتی که در معاملات آینده تعبیه شده به افراد امکان می­دهد ریسک مربوط به مشاغل اصلی خود را کاهش دهند. شما می­توانید با معاملات فیوچرز در مورد خرید یا فروش قراردادهای سهام، در برابر تغییر نرخ بهره از سرمایه خود محافظت کنید. شما می­توانید با خرید یا فروش یک قرارداد ارزی، در برابر واریانس مبادله ارز که بر میزان پس انداز حساب مالی شما تأثیر می­گذارد، از معامله خود در برابر خطر احتمالی، محافظت نمایید.

چه مواردی مشمول معاملات آتی می­گردند؟

معاملات فیوچرز یا قراردادهای آتی استاندارد، بوسیله کالاهای متنوع و مبادلات آتی تعریف شده است. بسیاری از “کالاها” وجود دارند که قراردادهای آینده مربوط به آنها هستند و به آن­ها commodity گفته می­شود. تقریباً برای هر کالایی می­توان قرارداد آتی را تعریف کرد.

به عنوان مثال، برخی از مواد غذایی، سوخت های مختلف، فلزات گرانبها، اوراق بهادار، انواع ارز و حتی برخی از محصولات دور از تصور مانند تراشه های نیمه هادی، از محصولاتی است که با معاملات فیوچرز مورد معامله واقع می­شوند.

کالاهای معمولی شامل مواد غذایی (از قبیل کالاهای اساسی مانند گندم، شکر، ذرت، سویا، برنج، چای)، فلزات گرانبها (از جمله طلا، نقره، مس و غیره)، ارز (مانند دلار، یورو، فرانک سوئیس، ین و غیره)، فهرست سهام ( به عنوان مثال کارخانجات تولیدی و داروسازی)، محصولات مالی (مانند اوراق بهادار خزانه داری) و حتی برخی از کالاهای بسیار ویژه مانند قطعات الکترونیک برای محافظت در برابر نوسانات نرخ بهره پیش فروش می­شوند.

برخی از داستان های معاملات بزرگ آتی نشان می­دهد که چگونه با پیش بینی درست آینده می­توان ثروت عظیمی را حاصل کرد و یا بدون تحلیل کافی از دست داد.

اگر در بازار ارز های دیجیتال تازه وارد هستید و میخواهید تمامی مفاهیم و نکات مربوط به این بازار را بشناسید و یک سرمایه گذاری موفق داشته باشید پیشنهاد می کنیم از دوره ارز دیجیتال استفاده نمایید.

ویژگی‌های معاملات فیوچرز کدامند؟

قراردادهای آتی به طور معمول در بازارهای معاملات مالی، ویژگی‌های خاص خود را دارند که آنها را از دیگر معاملات متمایز می­کند، تعدادی از این خصوصیات در زیر آمده است:

مدیریت خطر یا ریسک: معاملات فیوچرز می‌توانند به عنوان حفاظی در مقابل ریسک‌های احتمالی معاملات استفاده ­شوند. این نوع معامله برای برخی از معامله گران از جمله کشاورزان مطلوب است، آنها محصولات خود را پیش فروش می­کنند، برای آنکه اطمینان خاطر حاصل کنند که پس از برداشت محصول از ریسک پایین آمدن قیمت در امان هستند. این نوع معامله همان قرارداد آتی است که ریسک بالا در پایین رفتن قیمت را از بین می­برد.

استفاده از اهرم: اهرم یا Leverage، قابلیتی است که در قراردادهای آتی کاربرد دارد. برای نمونه فرض کنید یک معامله‌گر با اهرم 1:2، می‌تواند تا دو برابر اعتبار خود سهام یا اوراق قرضه را با قرارداد آتی خریداری نماید. پس در اینصورت تا دو برابر نیز سود خواهد کرد ولی توجه داشته باشید در محاسبات اشتباه، ضرر او نیز دو برابر خواهد شد.

دیگر ویژگی های معاملات آتی کدامند؟

استفاده از پوزیشن فروش: در قراردادهای آتی امکان به کارگیری از پوزیشن شورت یا Short، برای معامله فروش یا Sell وجود دارد. در حالتی که یک معامله‌گر پیش بینی کند که کالایی با نزول قیمت مواجه است و یا به عبارتی ارزش یک دارایی رو به کاهش خواهد رفت، او قادر خواهد بود با استفاده از پوزیشن فروشِ قرارداد آتی، سود مطلوبی را کسب نماید.

جذب کردن نقدینگی: استفاده از معاملات فیوچرز می‌تواند راه‌ حلی برای جذب کردن نقدینگی به حساب آید. معاملات آتی می­تواند سرمایه‌های سرگردانِ معامله‌گران را در بازارهای مالی از جمله بازار بورس و بازار ارز به کار گیرد.

دارایی های گوناگون: در برخی شرایط امکان دارد که معامله واقعی بعضی از کالاها برای معامله گران سخت باشد. به طور نمونه در نظر بگیرید که یک فرد معامله‌گر در نظر دارد که ده ماشین سنگین را خریداری کند، در این صورت تحویل این محصول عظیم به صورت فیزیکی و فروش دوباره آن به شخص دیگری کاری عبث به نظر می­آید. در چنین موقعیتی بهترین کار استفاده از معاملات آینده خواهد بود.

مشخص کردن قیمت: در برخی از بازارهای مالی که انجام معامله در آنها به صورت واقعی و فیزیکی سخت است، قیمت یا بهای موضوع معامله با عقد قراردادهای آتی مشخص می‌شود.

سودمندی های معاملات آینده کدامند؟

– سرمایه گذاران می توانند از قراردادهای آتی استفاده کنند تا قیمت یک دارایی اساسی را پیش بینی کنند.

– شرکت ها می­توانند قیمت مواد اولیه یا کالاهایی را که می­فروشند هدج کنند تا در برابر حرکات نامطلوب قیمت محافظت شوند.

– در معاملات فیوچرز ممکن است فقط نیاز به واریز بخشی از مبلغ قرارداد توسط یک کارگزار داشته باشد و لازم نباشد همه مبلغ را پرداخت کند.

نکات منفی قراردادهای آتی کدامند؟

– این خطر برای سرمایه گذاران وجود دارد که به دلیل استفاده از اهرم های آتی، می­توانند بیش از مبلغ سرمایه اولیه را از دست بدهند.

– سرمایه گذاری در معاملات فیوچرز ممکن است از حرکت قیمت به سوی قیمت های مطلوب جلوگیری کند.

– معاملات مارجین یا حاشیه ای می­تواند یک شمشیر دو لبه باشد، به این معنی که میزان سود برای معامله گران تقویت می­شود، اما احتمال دارد زیان های زیادی نیز به همراه داشته باشد.

مدیریت ریسک چگونه قراردادهای آتی را پوشش می­دهد؟

معاملات فیوچرز برای خریدار و فروشنده این امکان را فراهم می‌کند که بتوانند خود را از پیشامد خطرات احتمالی که ممکن است در آینده کالاهای مورد نظرشان را در برگیرد، حفظ کنند. به عنوان مثال یک شرکت می‌تواند با استفاده از پوزیشن لانگ Long کالای خاصی را که تمایل دارد، خریداری کند. این شرکت می­تواند با معاملات آینده، کالایی را خرید کند تا نیاز خود به آن کالا را برآورده نماید.

مثالی از معامله خرید آتی آن است که شرکتی برای 6 ماه آینده خود نیاز به چند تن آهن ‌دارد، در حال حاضر هر کیلو آهن 11000 تومان قیمت دارد، شرکت با یک قرارداد خرید آتی آهن مورد نیاز خود را به قیمت هر کیلو 10000 تومان می­خرد. بدین سان این شرکت با یک قرارداد خرید آتی، ریسک افزایش قیمت را خنثی می‌نماید.

مثالی از قرارداد فروش آتی آن است که یک تولید کننده، می­خواهد در آینده چندین تن آهن را به مشتری خود بفروشد، هم اکنون آهن کیلویی 11000 تومان قیمت دارد، این شرکت به عنوان فروشنده نمی­داند که در شش ماه آینده، آهن چه قیمتی تعیین زمان انجام معامله در آینده خواهد داشت، به همین دلیل چندین تن آهن را به مشتری خود به قیمت کیلویی 10000 تومان به فروش می­رساند. از این طریق این شرکت ریسک کاهش قیمت آهن را از خود دور می­نماید.

در این دو مثال می­بینیم که یکی از دلایل عمده در عقد معاملات فیوچرز، نداشتن اطمینان معامله گران از اتفاقات آینده و حفظ کردن سرمایه شان از بالا و پایین رفتن قیمت می­باشد. با عقد این قراردادها، ریسک قراردادهای بین خریدار و فروشنده کاهش می‌یابد.

نقش سفته بازی در بازار قراردادهای آتی چیست؟

یک شخص تجاری، به عنوان نمونه یک کشاورز یا یک صادرکننده، امکان دارد آینده مالی خود را در معرض خطر ببیند. برای جبران این ریسک، آنها می­توانند با یک قرارداد آتیِ خرید یا فروش، از دارایی خود محافظت کنند.

هر سرمایه ای که در بازار نقطه‌ای یعنی بازار واقعیِ فعلی ایجاد کنند یا از دست بدهند، می­توانند در بازار مالی از دست بدهند و یا تامین کنند تا اختلاف پیش آمده را جبران کنند. به عمل این اشخاص هِدج کردن یا hedging گفته می­شود، اینها افرادی هستند که برای محافظت از خود در برابر ضرر مالی یا سایر شرایط نامطلوب دنبال راه حلی هستند.

از طرف دیگر، شما می توانید بدون داشتن مشاغل تجاری، توسط معاملات آتیِ قراردادهای خرید یا فروش، خریداری و یا فروش خود را به انجام رسانید. به عنوان مثال، اگر اعتقاد دارید که امسال نرخ بهره بالا می­رود، می توانید قراردادهای آتی اوراق قرضه دولتی خود را با پوزیشن شورت بفروشید.

به یاد داشته باشید که با بالا رفتن نرخ بهره، بهای اوراق قرضه کاهش می یابد و بنابراین اگر درست عمل کرده باشید، می­توانید با درگیر کردن سپرده خود در معاملات فیوچرز، سود عظیمی برای خود بسازید.

گروهی از افراد که هِدج نمی­کنند، اما در بازار برای گرفتن سود وارد معامله می­شود، سفته بازها یا speculators هستند. نسبت هدج کاران به سفته بازان تقریبا 3 : 1 است. سفته بازان برای اطمینان از وجود فعال و بازارهای نقدینگی بسیار مفید هستند.

مفهوم معاملات فیوچرز در بازار ارز دیجیتال چیست؟

تا به حال دیدیم که قراردادهای آتی بیشتر در حوزه کالاهای فیزیکی بکار گرفته می­شوند. البته در حال حاضر معاملات آتی پای خود را به دنیای ارز دیجیتال باز کرده است.

به طور نمونه معاملات آینده بیت کوین، نمونه ای از قراردادهای آتی است که در آن معامله گران قادرند حتی بدون آنکه بیت کوینی در دست داشته باشند، مستند بر پیش‌بینی خود از قیمت آینده این ارز، برای خرید یا فروش آن اقدام می­کنند. در حقیقت بستن قراردادهای آتی بیت کوین با تکیه بر معاملات پر خطر مالی که به آن سفته‌بازی یا Speculation گفته می­شود، انجام پذیر خواهد بود.

بهتر است با طرح یک مثال، با تاثیر قرارداد آتی بیت کوین بیشتر آشنا شویم. تصور کنید دو معامله گر برای مصون ماندن از ریسک بالا و پایین رفتن قیمت، یک قرارداد آتی امضا نمایند.

معاملات آتی یا فیوچرز چیست؟صفر تا صد فیوچرز به زبان ساده

فیوچرز یا معاملات آتی در واقع نوعی معاملات مشتقه است. در این فرآیند قراردادهای تجاری تنظیم شده بین دو طرف، ملاک واقع می‌شود. در این توافق کالای مورد مبادله بیت کوین است. امروز در این مقاله قصد داریم بگوییم که فیوچرز چیست و صفر تا صد آن را برای شما توضیح دهیم. ابتدا بررسی می‌کنیم که فیوچرز چیست، سپس در مورد نحوه انجام آن، پلتفرم‌هایی که از آن پشتیبانی می‌کنند و آموزش کار در آن‌ها و… صحبت خواهیم کرد. پس تا انتها همراه ما باشید.

در ادامه مواردی به شما آموزش داده خواهد شد که بخش کوچکی از دوره آموزش ارز دیجیتال آکادمی پارسیان بورس است. تاکنون چندین دوره از این کلاس آنلاین برگزار شده و خروجی‌های آن پیشرفت‌های زیادی را در حوزه ترید ارز دیجیتال در خود دیده‌اند. درصورتی که قصد دارید تحلیل تکنیکال، بنیادی، آشنایی با فیوچرز، کار کردن با صرافی‌های مهم و کیف پول‌ها و خیلی از چیزهای دیگر را یاد بگیرید، این دوره برای شماست.

معاملات آتی تنظیم شده بیت کوین، اولین بار در اواخر سال 2017 در بورس و توسط هیئت مدیره شیکاگو (CBOE) (اکنون با نام Cboe Options Exchange شناخته می‌شود) آغاز شد. این نوع معاملات خیلی زود با قراردادهایی در بورس کالای شیکاگو (CME) همراه شد. در حالی که محصول Cboe متوقف شده است، معاملات آتی CME از آن زمان به بخش بزرگی از بازار معاملات کریپتو تبدیل شده است.

استقبال از این معاملات به قدری بالا بود که در تاریخ 16 فوریه، ارزش همه قراردادهای آتی در صرافی‌های بزرگ در ایالات متحده و خارج از کشور به 26.9 میلیارد دلار در طی یک روز (24 ساعت) رسید. در سال 2021، CME میانگین حجم روزانه 10105 قرارداد آتی بیت کوین را گزارش کرد که نسبت به سال قبل 13 درصد افزایش داشت.

معاملات فیوچرز چیست؟

در واقع معاملات futures معاملاتی هستند که در آن‌ها توافقی برای خرید یا فروش یک دارایی پایه به قیمت ثابت در یک تاریخ معین انجام می‌شود. در دنیای رمز ارزها و ارزهای دیجیتال این معاملات در خصوص ارزهای دیجیتال انجام می‌شود. در این حالت دارایی فرد معامله کننده بیت کوین خواهد بود.

معاملات آتی به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهد که در برابر بازارهای بی‌ثبات، محافظت شوند. همچنین اطمینان حاصل کنند که می‌توانند یک ارز دیجیتال خاص را با قیمت تعیین شده در آینده خریداری کرده یا بفروشند. البته، اگر قیمت در جهت مخالفی که یک معامله‌گر می‌خواهد حرکت کند، ممکن است بیشتر از قیمت بازار بیت‌کوین پرداخت کند یا آن را با ضرر بفروشد.

فرآیند فیوچرز در ارز دیجیتال چیست؟

در برخی شرایط، به جای خرید یا فروش مستقیم، یک ارز دیجیتال مانند بیت کوین معامله می‌شود. معاملات آتی به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد تا به طور غیرمستقیم در فرآیند خرید بیت کوین قرار گرفته و به طور بالقوه از تغییرات قیمت آن سود ببرند.

اگرچه معاملات آتی کریپتو قرار است قیمت دارایی پایه را از نزدیک ردیابی کند، اما ارزش آن گاهی اوقات می‌تواند در سررسیدش متفاوت باشد. (از آنجایی که به سمت تاریخ تسویه آن نزدیک می‌شود.) این معمولاً ناشی از تغییرات شدید ناگهانی در نوسانات است که می‌تواند توسط یک عامل اساسی ایجاد شود. (مثلاً خرید بیت کوین بیشتر تسلا یا حضور یک کشور بزرگ که رمز ارز را قبلاً ممنوع کرده بود.)

مسائل عرضه و تقاضا برای قراردادهای خاص می‌تواند منجر به افزایش یا کاهش در یک یا چند مجموعه از معاملات آتی در مقایسه با سایرین شود.

توافق خریدار و فروشنده

در معاملات فیوچرز یک توافق باید بین خریدار و فروشنده انجام شود. در این حالت باید سه بخش اصلی در قرارداد اعمال شود.