مزایا و معایب سرمایه گذاری

-->

مجلس و دولت برای عرضه کالا در بورس کالا پیگیر جدی باشند

پس از ورود کالاهای مختلف به بورس کالا، مشکلات قیمت‌گذاری حل شده و هم امکان جذب سرمایه‌ها به سمت تولید محقق می‌شود.

به گزارش بیداربورس بهروز محبی نجم آبادی، نماینده مردم سربداران در مجلس شورای اسلامی با بیان اینکه استفاده از ظرفیت‌های بورس کالا، قیمت‌گذاری‌های دستوری و فسادزا را در بازار کالای کشور حذف خواهد کرد، گفت: بدون شک شفافیت و معاملات رقابتی بورس کالا به کمک صنعت و تولید کشور می‌آید.

وی افزود: موضوع مهم‌تر این مزایا و معایب سرمایه گذاری است که پس از ورود کالاهای مختلف به بورس کالا به مرور به سمت طراحی ابزارهای مالی بر پایه مبادلات فیزیکی در بورس کالا حرکت خواهیم کرد و در آن زمان هم مشکلات قیمت‌گذاری حل شده و هم امکان جذب سرمایه‌ها به سمت تولید محقق می‌شود.

وی در خصوص مزایا و معایب عرضه برخی کالاها در بورس کالا و مشکلات بر سر راه آنها گفت: برای عرضه برخی محصول‌های خوراکی کالاها در بورس کالا، مقدماتی برای ماندگاری و افزایش کیفیت آنها باید مورد توجه ویژه قرار گیرد.

عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس با تاکید بر بهره‌گیری از ظرفیت شرکت‌های دانش بنیان در این زمینه و حمایت از آن‌ها گفت: فروش کالاها، نیاز به سامان‌دهی بازار، ثبات قیمت‌ها و همچنین افزایش ظرفیت بازار فروش در کشورهای خارجی دارد.

نماینده مردم شهرستان های سبزوار، خوشاب، ششتمد، داورزن، جوین و جغتای در مجلس افزود: به طور قطع، با پیگیری کشاورزان، سرمایه‌گذاران، دولت و مجلس شاهد عرضه کالاها در بورس کالا خواهیم بود ولی لازمه آن پیگیری از طریق مسئولان مختلف استانی و کشوری و پیگیری برای ورود سرمایه‌گذاران است.

مزیت‌‌‌ «ریت»‌‌‌ها برای بازار ملک

در ایران، املاک و مستغلات، همواره یکی از مهم‌ترین سرمایه‌گذاری‌‌‌ها بوده و در طول دهه‌‌‌ها، نقدینگی موجود در جامعه را به خود جذب کرده است.

-->

در ایران، املاک و مستغلات، همواره یکی از مهم‌ترین سرمایه‌گذاری‌‌‌ها بوده و در طول دهه‌‌‌ها، نقدینگی موجود در جامعه را به خود جذب کرده است؛ بر مبنای برخی تخمین‌‌‌ها بیش از ۸۰درصد ثروت ایرانیان را املاک تشکیل می‌دهد. شایان ذکر است که بخش قابل‌توجهی از تقاضای املاک در ایران، جنبه غیر‌مصرفی و سرمایه‌گذاری دارد.

در چنین بازاری با ایجاد انواع ریتز‌ها (Reits)، هزینه‌‌‌ نگهداری و مسائل مربوط به جست‌وجو و تصمیم‌گیری از دوش سرمایه‌گذار برداشته شده و مشارکت در طرح‌‌‌ها و سرمایه‌گذاری‌‌‌های بزرگ با سرمایه‌‌‌های خرد میسر خواهد شد. با توجه به مزایای مذکور و نقش اساسی بخش خصوصی در حوزه املاک و مستغلات، به نظر می‌رسد با ایجاد بستر مناسب، از این نوع سرمایه‌گذاری استقبال خواهد شد. در دوره‌‌‌هایی از اقتصاد ایران، حجم زیادی از نقدینگی به بازار مسکن سرازیر شده است. به نظر می‌‌‌رسد، دلیل این پدیده، تورم و پایین‌بودن سود بانکی نسبت به تورم بود.

با در نظر گرفتن دوره‌‌‌های جهش قیمت در بازار املاک و مستغلات و مقایسه این دوره‌‌‌های زمانی با قیمت سهام شرکت‌های ساختمانی و صندوق‌های زمین و ساختمان می‌‌‌توان دریافت که همبستگی کافی بین این دو وجود ندارد. بنابراین در بازار سرمایه، به دلیل مشکلاتی همچون عدم‌نظارت سهامداران خرد بر تصمیم‌گیری‌‌‌ها، عدم‌پرداخت سود متناسب با روند اجاره‌‌‌بها و قیمت املاک و اعمال کنترل بر دارایی‌‌‌ها از سوی سهامداران عمده، این نوع سرمایه‌گذاری نتوانسته‌‌‌ است، به‌خوبی روندهای رونق و رکود و روندهای قیمتی در بازار املاک و مستغلات را دنبال کند. سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به دو شکل سرمایه‌گذاری مستقیم (خرید مستقیم املاک) و سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در املاک و مستغلات انجام می‌شود که در اینجا به چند روش آن اشاره می‌‌‌کنیم:

1. شرکت‌هایی که به توسعه و مدیریت املاک می‌‌‌پردازند؛ مانند شرکت‌های ساختمانی.

2. صندوق‌های املاک و مستغلات (REITs) که در املاک و مستغلات و اوراق بهادار مرتبط با آن سرمایه‌گذاری می‌کنند.

3. صندوق‌های املاک و مستغلات ترکیبی (CREFs) یا Commingled real estate funds، به این شکل که سرمایه‌‌‌هایی را که از طرفین مشخص و محدود گردآوری می‌شود، تحت مدیریت حرفه‌‌‌ای در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌‌‌کنند.

4. صندوق‌های زیرساخت (Infrastructure funds) به خرید زیرساخت‌‌‌های عمومی همچون فرودگاه و راه‌آهن از شهرها، ایالت‌‌‌ها و شهرداری‌‌‌ها می‌‌‌پردازند و با اجاره دادن آنها درآمد کسب می‌‌کنند.

5. صندوق‌های املاک و مستغلات عملیاتی (REOCs) یا Real State Operating Companies دارای شرایط کسب مجوز ریتز (REITs) و معافیت از مالیات نیستند. این صندوق‌ها عمده درآمد خود را مجددا سرمایه‌گذاری می‌کنند و بیشتر از درآمد اجاره و بهره‌‌‌برداری به دنبال Capital Gain هستند.

6. سایر روش‌ها نیز شامل سرمایه‌‌‌‌گذاری از طریق تامین مالی جمعی، سهامدار حامی، سرمایه‌گذاری مشترک، بدهی غیررهنی، اوراق استصناع و رهنی و. است.

مزایای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، شامل همبستگی کم آن با سهام و اوراق بدهی، نوسان پایین بازده و پوشش ریسک تورم (در اغلب موارد) است. معایب سرمایه‌گذاری در این دارایی‌ها هم شامل نیاز به اطلاعات بسیار، هزینه بالای معاملات، ریسک‌‌‌های مرتبط با قوانین، هزینه بالای عملیاتی و میزان بالای ریسک‌‌‌های غیر‌سیستماتیک (مختص به هر بنای خاص) است. املاک به تغییر متغیرهای کلان اقتصادی واکنش متفاوتی نشان می‌دهند که این امر، امکان استفاده از این نوع سرمایه‌گذاری برای تنوع‌‌‌بخشی به سرمایه‌گذاری‌‌‌های سرمایه‌گذاران را فراهم خواهد کرد. درصورت پیاده‌سازی مناسب، این ابزار مالی کاربردهای بسیاری در زمینه پوشش ریسک در حوزه املاک و مستغلات خواهد داشت؛ به عنوان مثال، خانواده‌‌‌ها با خرید واحدهای این صندوق، ریسک افزایش قیمت مسکن را با افزایش قیمت واحدهای صندوق و ریسک افزایش اجاره‌‌‌بها را با افزایش سود تقسیمی واحدهای این صندوق‌ها پوشش خواهند داد.

شاخص‌‌‌های حوزه املاک و مستغلات نیز درصورتی که روی آنها قراردادهای آتی تعریف شود، می‌‌‌توانند به‌صورت گسترده در بازار املاک و مستغلات کشور، در پوشش ریسک معاملات مورد استفاده قرار گیرند. به‌منظور جلب‌نظر سرمایه‌گذاران به سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها نیاز است که مدیریت مستقل و کارآمد املاک، صندوق را مدیریت کند. علاوه بر آن، سرمایه‌گذار برای مقایسه بازدهی صندوق به شاخص املاک و مستغلات نیاز خواهد داشت که در حال حاضر، چنین شاخصی در کشور منتشر نمی‌‌‌شود. از طرفی تنوع فعالیت این صندوق‌ها مغفول مانده است. همچنین نیاز است که طیفی از عملیات این صندوق‌ها از مالیات معاف شوند و مقررات متناسب با این نوع سرمایه‌گذاری‌‌‌ها تدوین و تصویب شود.

وجود شاخص املاک و مستغلات، زمینه ارزیابی بازده صندوق املاک و مستغلات را فراهم می‌‌‌کند. وجود شاخص مبنا برای سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه به‌منظور مقایسه بازده صندوق با بازده بازار الزامی است. شاخص، این امکان را برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کند که روند حرکت بازار را رصد کرده و بر این مبنا در مورد سرمایه‌گذاری تصمیم‌گیری کنند. نمونه‌ای از این شاخص‌‌‌ها که منتشر شده و همواره مورد رصد سرمایه‌گذاران بازار سرمایه و صندوق‌های ساختمانی و . هستند، عبارتند از: شاخص ملی املاک و مستغلات NCREIF، شاخص انجمن ملی سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات NAREIT و شاخص مسکن کیس-شیلر در آمریکا.

اهمیت تنوع صندوق‌های املاک و مستغلات

در خصوص ریتز یا صندوق املاک و مستغلات، غالب تصورات بر اجاره‌داری حرفه‌‌‌ای مجتمع‌های مسکونی یا هتل‌‌‌ها و مراکز خرید است؛ در حالی که انواع مختلفی از این صندوق‌ها مانند ریتزهای تفریحی، صنعتی، بیمارستانی، دیتاسنتر و ریتز دفاتر اداری و تجاری وجود دارند. به‌عنوان مثال، صندوق Al-‘Aqar Healthcare REIT اولین ریت اسلامی در جهان اسلام است که در سال 2006 و با سبدی شامل 6بیمارستان تاسیس شده است. جامعه هدف این صندوق بخش درمان است. در حال حاضر، سبد سرمایه‌گذاری این صندوق شامل 21دارایی ملکی در مالزی از نوع انواع مراکز درمانی، بیمارستان‌‌‌ها و دانشگاه‌‌‌های علوم‌پزشکی است. البته اخیرا یک‌واحد آسایشگاه سالمندگان نیز در کشور استرالیا به مجموعه سبد این صندوق اضافه شده است.

ارزش دارایی‌‌‌های این صندوق، در حال حاضر بالغ بر 5/ 1میلیارد رینگیت، معادل 360میلیون دلار برآورد می‌‌‌شود. مثال دیگر صندوق KLCC REITاست. این صندوق از نوع Stapled REIT است و در واقع اولین صندوق از نوع stapled در جهان اسلام است. ساختار این نوع صندوق، خاص و جالب است که ارائه توضیح بیشتری را می‌‌‌طلبد. Staple در لغت به معنای منگنه است. اوراق stapled هم از همین وجه تشبیه بهره برده‌‌‌اند؛ به این معنی که هر سهم در اوراق stapled شامل 1) مالکیت یک واحد صندوق و 2) یک‌سهم از شرکت مدیریت صندوق می‌شود. این دو ویژگی به هم منگنه شده‌‌‌اند و امکان معامله جداگانه وجود ندارد (به بیان ساده‌‌‌تر دو سهام به هم منگنه شده‌‌‌ و تشکیل یک‌سهام واحد را داده‌‌‌اند). گاهی شرکت‌های مدیریت املاک و مستغلات علاقه دارند دارایی‌‌‌های خود را به دو سبد مجزا افراز کنند. سبد اول شرایط سختگیرانه و محدودکننده ریتز را برآورد می‌کند و سبد دیگر بدون این محدودیت‌ها و با آزادی عمل بیشتری مدیریت می‌شود.

اهمیت معافیت مالیاتی

این نوع صندوق‌ها بدون معافیت مالیاتی از جذابیت کافی برای سرمایه‌گذاران برخوردار نخواهند بود؛ چراکه در این صندوق‌ها هزینه مدیریت به دیگر هزینه‌‌‌های معمول در سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک افزوده می‌‌‌شود و با کسر کردن هزینه‌‌‌های مالیاتی از بازده این صندوق‌ها بازدهی آنها از بازدهی بازار املاک کمتر خواهد شد. در تمام کشورها، می‌‌‌توان با معافیت‌‌‌های مالیاتی بیشتر همچون معافیت مالیاتی بر نقل و انتقال املاک و مالیات بر اجاره، سرمایه‌گذاری در این نوع صندوق‌ها را جذاب‌‌‌تر کرد. چند نمونه از معافیت‌‌‌‌‌‌های مالیاتی (بر سود و نقل و انتقال) این صندوق‌ها در کشور‌‌‌های مختلف در جدول فوق مشاهده می‌‌‌شود.

تدوین قوانین و مقررات متناسب

به‌منظور پیشگیری از سفته‌‌‌بازی لازم است، مانند اغلب کشورها محدودیت سه‌ تا چهارساله برای فروش املاک و محدودیت در تجمیع اجاره‌‌‌بها و درآمدهای عملیاتی لحاظ شود تا این درآمدها به دارندگان سهام مزایا و معایب سرمایه گذاری صندوق پرداخت شوند. همچنین باید حداقل‌‌‌هایی برای سرمایه‌گذاری مستقیم و غیرمستقیم در املاک و مستغلات در نظر گرفته شود تا این صندوق‌ها از ماهیت خود فاصله نگیرند. مواردی مانند حداقل تعداد املاک و پروژه‌‌‌ها و حق رأی دارندگان واحدهای خرد صندوق برای تنوع‌‌‌دهی و حمایت از حقوق دارندگان یونیت‌‌‌های خرد لازم به‌نظر می‌‌‌رسد. افشای معاملات بزرگ و محدودیت معامله با اشخاص وابسته به‌منظور پیشگیری از ایجاد رانت و شفافیت نیز بسیار اساسی است. همچنین توسعه نقش بازار در تعیین قیمت و افزایش شفافیت می‌‌‌تواند به کشف قیمت بهینه‌‌‌تر صندوق‌ها و به تبع آن، قیمت‌گذاری متناسب‌‌‌تر املاک کمک شایانی کند. الزام به پرداخت حداکثری درآمدها به صورت سود تقسیمی به سهامداران و قدرت اعمال نفوذ سهامدار خرد و همچنین عدم‌امکان مالکیت عمده برای افراد و گرو‌‌‌ه‌‌‌هایی که می‌‌‌توانند با دارایی‌‌‌های صندوق تضاد منافع داشته باشند، نیز از مهم‌ترین مواردی هستند که باید در مقررات و دستورالعمل‌‌‌های مربوطه گنجانده شوند.

مزیت‌‌‌ «ریت»‌‌‌ها برای بازار ملک

در ایران، املاک و مستغلات، همواره یکی از مهم‌ترین سرمایه‌گذاری‌‌‌ها بوده و در طول دهه‌‌‌ها، نقدینگی موجود در جامعه را به خود جذب کرده است.

-->

در ایران، املاک و مستغلات، همواره یکی از مهم‌ترین سرمایه‌گذاری‌‌‌ها بوده و در طول دهه‌‌‌ها، نقدینگی موجود در جامعه را به خود جذب کرده است؛ بر مبنای برخی تخمین‌‌‌ها بیش از ۸۰درصد ثروت ایرانیان را املاک تشکیل می‌دهد. شایان ذکر است که بخش قابل‌توجهی از تقاضای املاک در ایران، جنبه غیر‌مصرفی و سرمایه‌گذاری دارد.

در چنین بازاری با ایجاد انواع ریتز‌ها (Reits)، هزینه‌‌‌ نگهداری و مسائل مربوط به جست‌وجو و تصمیم‌گیری از دوش سرمایه‌گذار برداشته شده و مشارکت در طرح‌‌‌ها و سرمایه‌گذاری‌‌‌های بزرگ با سرمایه‌‌‌های خرد میسر خواهد شد. با توجه به مزایای مزایا و معایب سرمایه گذاری مزایا و معایب سرمایه گذاری مذکور و نقش اساسی بخش خصوصی در حوزه املاک و مستغلات، به نظر می‌رسد با ایجاد بستر مناسب، از این نوع سرمایه‌گذاری استقبال خواهد شد. در دوره‌‌‌هایی از اقتصاد ایران، حجم زیادی از نقدینگی به بازار مسکن سرازیر شده است. به نظر می‌‌‌رسد، دلیل این پدیده، تورم و پایین‌بودن سود بانکی نسبت به تورم بود.

با در نظر گرفتن دوره‌‌‌های جهش قیمت در بازار املاک و مستغلات و مقایسه این دوره‌‌‌های زمانی با قیمت سهام شرکت‌های ساختمانی و صندوق‌های زمین و ساختمان می‌‌‌توان دریافت که همبستگی کافی بین این دو وجود ندارد. بنابراین در بازار سرمایه، به دلیل مشکلاتی همچون عدم‌نظارت سهامداران خرد بر تصمیم‌گیری‌‌‌ها، عدم‌پرداخت سود متناسب با روند اجاره‌‌‌بها و قیمت املاک و اعمال کنترل بر دارایی‌‌‌ها از سوی سهامداران عمده، این نوع سرمایه‌گذاری نتوانسته‌‌‌ است، به‌خوبی روندهای رونق و رکود و روندهای قیمتی در بازار املاک و مستغلات را دنبال کند. سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به دو شکل سرمایه‌گذاری مستقیم (خرید مستقیم املاک) و سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در املاک و مستغلات انجام می‌شود که در اینجا به چند روش آن اشاره می‌‌‌کنیم:

1. شرکت‌هایی که به توسعه و مدیریت املاک می‌‌‌پردازند؛ مانند شرکت‌های ساختمانی.

2. صندوق‌های املاک و مستغلات (REITs) که در املاک و مستغلات و اوراق بهادار مرتبط با آن سرمایه‌گذاری می‌کنند.

3. صندوق‌های املاک و مستغلات ترکیبی (CREFs) یا Commingled real estate funds، به این شکل که سرمایه‌‌‌هایی را که از طرفین مشخص و محدود گردآوری می‌شود، تحت مدیریت حرفه‌‌‌ای در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌‌‌کنند.

4. صندوق‌های زیرساخت (Infrastructure funds) به خرید زیرساخت‌‌‌های عمومی همچون فرودگاه و راه‌آهن از شهرها، ایالت‌‌‌ها و شهرداری‌‌‌ها می‌‌‌پردازند و با اجاره دادن آنها درآمد کسب می‌‌کنند.

5. صندوق‌های املاک و مستغلات عملیاتی (REOCs) یا Real State Operating Companies دارای شرایط کسب مجوز ریتز (REITs) و معافیت از مالیات نیستند. این صندوق‌ها عمده درآمد خود را مجددا سرمایه‌گذاری می‌کنند و بیشتر از درآمد اجاره و بهره‌‌‌برداری به دنبال Capital Gain هستند.

6. سایر روش‌ها نیز شامل سرمایه‌‌‌‌گذاری از طریق تامین مالی جمعی، سهامدار حامی، سرمایه‌گذاری مشترک، بدهی غیررهنی، اوراق استصناع و رهنی و. است.

مزایای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، شامل همبستگی کم آن با سهام و اوراق بدهی، نوسان پایین بازده و پوشش ریسک تورم (در اغلب موارد) است. معایب سرمایه‌گذاری در این دارایی‌ها هم شامل نیاز به اطلاعات بسیار، هزینه بالای معاملات، ریسک‌‌‌های مرتبط با قوانین، هزینه بالای عملیاتی و میزان بالای ریسک‌‌‌های غیر‌سیستماتیک (مختص به هر بنای خاص) است. املاک به تغییر متغیرهای کلان اقتصادی واکنش متفاوتی نشان می‌دهند که این امر، امکان استفاده از این نوع سرمایه‌گذاری برای تنوع‌‌‌بخشی به سرمایه‌گذاری‌‌‌های سرمایه‌گذاران را فراهم خواهد کرد. درصورت پیاده‌سازی مناسب، این ابزار مالی کاربردهای بسیاری در زمینه پوشش ریسک در حوزه املاک و مستغلات خواهد داشت؛ به عنوان مثال، خانواده‌‌‌ها با خرید واحدهای این صندوق، ریسک افزایش قیمت مسکن را با افزایش قیمت واحدهای صندوق و ریسک افزایش اجاره‌‌‌بها را با افزایش سود تقسیمی واحدهای این صندوق‌ها پوشش خواهند داد.

شاخص‌‌‌های حوزه املاک و مستغلات نیز درصورتی که روی آنها قراردادهای آتی تعریف شود، می‌‌‌توانند به‌صورت گسترده در بازار املاک و مستغلات کشور، در پوشش ریسک معاملات مورد استفاده قرار گیرند. به‌منظور جلب‌نظر سرمایه‌گذاران به سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها نیاز است که مدیریت مستقل و کارآمد املاک، صندوق را مدیریت کند. علاوه بر آن، سرمایه‌گذار برای مقایسه بازدهی صندوق به شاخص املاک و مستغلات نیاز خواهد داشت که در حال حاضر، چنین شاخصی در کشور منتشر نمی‌‌‌شود. از طرفی تنوع فعالیت این صندوق‌ها مغفول مانده است. همچنین نیاز است که طیفی از عملیات این صندوق‌ها از مالیات معاف شوند و مقررات متناسب با این نوع سرمایه‌گذاری‌‌‌ها تدوین و تصویب شود.

وجود شاخص املاک و مستغلات، زمینه ارزیابی بازده صندوق املاک و مستغلات را فراهم می‌‌‌کند. وجود شاخص مبنا برای سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه به‌منظور مقایسه بازده صندوق با بازده بازار الزامی است. شاخص، این امکان را برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کند که روند حرکت بازار را رصد کرده و بر این مبنا در مورد سرمایه‌گذاری تصمیم‌گیری کنند. نمونه‌ای از این شاخص‌‌‌ها که منتشر شده و همواره مورد رصد سرمایه‌گذاران بازار سرمایه و صندوق‌های ساختمانی و . هستند، عبارتند از: شاخص ملی املاک و مستغلات NCREIF، شاخص انجمن ملی سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات NAREIT و شاخص مسکن کیس-شیلر در آمریکا.

اهمیت تنوع صندوق‌های املاک و مستغلات

در خصوص ریتز یا صندوق املاک و مستغلات، غالب تصورات بر اجاره‌داری حرفه‌‌‌ای مجتمع‌های مسکونی یا هتل‌‌‌ها و مراکز خرید است؛ در حالی که انواع مختلفی از این صندوق‌ها مانند ریتزهای تفریحی، صنعتی، بیمارستانی، دیتاسنتر و ریتز دفاتر اداری و تجاری وجود دارند. به‌عنوان مثال، صندوق Al-‘Aqar Healthcare REIT اولین ریت اسلامی در جهان اسلام است که در سال 2006 و با سبدی شامل 6بیمارستان تاسیس شده است. جامعه هدف این صندوق بخش درمان است. در حال حاضر، سبد سرمایه‌گذاری این صندوق شامل 21دارایی ملکی در مالزی از نوع انواع مراکز درمانی، بیمارستان‌‌‌ها و دانشگاه‌‌‌های علوم‌پزشکی است. البته اخیرا یک‌واحد آسایشگاه سالمندگان نیز در کشور استرالیا به مجموعه سبد این صندوق اضافه شده است.

ارزش دارایی‌‌‌های این صندوق، در حال حاضر بالغ بر 5/ 1میلیارد رینگیت، معادل 360میلیون دلار برآورد می‌‌‌شود. مثال دیگر صندوق KLCC REITاست. این صندوق از نوع Stapled REIT است و در واقع اولین صندوق از نوع stapled در جهان اسلام است. ساختار این نوع صندوق، خاص و جالب است که ارائه توضیح بیشتری را می‌‌‌طلبد. Staple در لغت به معنای منگنه است. اوراق stapled هم از همین وجه تشبیه بهره برده‌‌‌اند؛ به این معنی که هر سهم در اوراق stapled شامل 1) مالکیت یک واحد صندوق و 2) یک‌سهم از شرکت مدیریت صندوق می‌شود. این دو ویژگی به هم منگنه شده‌‌‌اند و امکان معامله جداگانه وجود ندارد (به بیان ساده‌‌‌تر دو سهام به هم منگنه شده‌‌‌ و تشکیل یک‌سهام واحد را داده‌‌‌اند). گاهی شرکت‌های مدیریت املاک و مستغلات علاقه دارند دارایی‌‌‌های خود را به دو سبد مجزا افراز کنند. سبد اول شرایط سختگیرانه و محدودکننده ریتز را برآورد می‌کند و سبد دیگر بدون این محدودیت‌ها و با آزادی عمل بیشتری مدیریت می‌شود.

اهمیت معافیت مالیاتی

این نوع صندوق‌ها بدون معافیت مالیاتی از جذابیت کافی برای سرمایه‌گذاران برخوردار نخواهند بود؛ چراکه در این صندوق‌ها هزینه مدیریت به دیگر هزینه‌‌‌های معمول در سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک افزوده می‌‌‌شود و با کسر کردن هزینه‌‌‌های مالیاتی از بازده این صندوق‌ها بازدهی آنها از بازدهی بازار املاک کمتر خواهد شد. در تمام کشورها، می‌‌‌توان با معافیت‌‌‌های مالیاتی بیشتر همچون معافیت مالیاتی بر نقل و انتقال املاک و مالیات بر اجاره، سرمایه‌گذاری در این نوع صندوق‌ها را جذاب‌‌‌تر کرد. چند نمونه از معافیت‌‌‌‌‌‌های مالیاتی (بر سود و نقل و انتقال) این صندوق‌ها در کشور‌‌‌های مختلف در جدول فوق مشاهده می‌‌‌شود.

تدوین قوانین و مقررات متناسب

به‌منظور پیشگیری از سفته‌‌‌بازی لازم است، مانند اغلب کشورها محدودیت سه‌ تا چهارساله برای فروش املاک و محدودیت در تجمیع اجاره‌‌‌بها و درآمدهای عملیاتی لحاظ شود تا این درآمدها به دارندگان سهام صندوق پرداخت شوند. همچنین باید حداقل‌‌‌هایی برای سرمایه‌گذاری مستقیم و غیرمستقیم در املاک و مستغلات در نظر گرفته شود تا این صندوق‌ها از ماهیت خود فاصله نگیرند. مواردی مانند حداقل تعداد املاک و پروژه‌‌‌ها و حق رأی دارندگان واحدهای خرد صندوق برای تنوع‌‌‌دهی و حمایت از حقوق دارندگان یونیت‌‌‌های خرد لازم به‌نظر می‌‌‌رسد. افشای معاملات بزرگ و محدودیت معامله با اشخاص وابسته به‌منظور پیشگیری از ایجاد رانت و شفافیت نیز بسیار اساسی است. همچنین توسعه نقش بازار در تعیین قیمت و افزایش شفافیت می‌‌‌تواند به کشف قیمت بهینه‌‌‌تر صندوق‌ها و به تبع آن، قیمت‌گذاری متناسب‌‌‌تر املاک کمک شایانی کند. الزام به پرداخت حداکثری درآمدها به صورت سود تقسیمی به سهامداران و قدرت اعمال نفوذ سهامدار خرد و همچنین عدم‌امکان مالکیت عمده برای افراد و گرو‌‌‌ه‌‌‌هایی که می‌‌‌توانند با دارایی‌‌‌های صندوق تضاد منافع داشته باشند، نیز از مهم‌ترین مواردی هستند که باید در مقررات و دستورالعمل‌‌‌های مربوطه گنجانده شوند.

رمز ریال چیست؟ نحوه استفاده از ریال دیجیتال چگونه است؟

سر و صداهای راه‌اندازی رمز ارز ایرانی از پاییز سال ۱۴۰۰ شروع شد و حالا با توجه به اخبار و اطلاعیه‌های مختلف، بسیاری از افراد به شناخت خوبی از آن رسیده‌اند. رمز ریال چیست؟ رمز ریال یک نوع رمز ارز و حتی یک واحد پول نیز محسوب می‌شود که از امکان برنامه‌نویسی و برنامه‌ریزی نیز برخوردار است.

رمز ریال یکی از آن موضوعاتی است که برای بسیاری از افراد و فعالان حوزه بازارهای مالی ابهامات زیادی دارد. به همین دلیل در این مقاله به بررسی رمز ریال و نحوه استفاده از آن می‌پردازیم.

ریال دیجیتال چیست و با چه هدفی ایجاد شد؟

رمز ریال یکی از جدیدترین ابزارهای پرداخت به حساب می‌آید که می‌تواند نقش مهمی در اقتصاد کشور و کاهش تورم ایفا کند. وقتی این ایده کاربردی اجرا شود رمز ریال جای ریال اسکناسی که در دست مردم است را می‌گیرد. این موضوع را با عنوان هوشمند کردن پول ملی کشور به حساب می‌آورند.

ویژگی مهم رمز ریال چیست؟

ویژگی مهم آن به قانونی بودن رمز ریال مربوط می‌شود. روی این ابزار پرداختی سیاست‌ها و قانون‌گذاری‌های خاص هر کشوری وجود دارد. چرا که راه‌اندازی آن به عهده نهادهای مالی هر کشوری است و قوانین مهمی را برای آن تدوین می‌کنند.

هدف بانک مرکزی برای ایجاد رمز ریال چیست؟

هدف آن کم کردن اسکناس موجود در دست مردم یک جامعه است. سرعت گردش پول یکی از موضوعاتی است که ذهن بسیاری از اقتصاددان‌ها را به خود مشغول مزایا و معایب سرمایه گذاری کرده است. سرعت گردش پول و از طرف دیگر چاپ اسکناس ریالی باعث شده که ضربه‌های سنگینی به اقتصاد کشور زده شود.

کاملا مبرهن و واضح است دلیل اینکه نگرانی بانک مرکزی در مورد ارز دیجیتال چیست. در واقع بانک مرکزی نگران است که اگر استفاده از ارزهای دیجیتال به حداکثر خود برسد، ممکن است نظارت روی عرضه پول و سیستم‌های پرداخت با مشکل مواجه شود.

به همین دلیل به طرف ایجاد رمز ریال حرکت می‌کند. هوشمند کردن ریال یکی از اهداف مهم بانک مرکزی و نهادهای مالی در کشور است. این کار به رشد اقتصادی و کاهش مشکلات ناشی از آن کمک زیادی می‌کند.

تفاوت ارز دیجیتال جهانی با رمز ریال چیست؟

اولین سؤالی که ذهن بسیاری از افراد را به خود مشغول می‌کند این است که چه فرقی بین رمز ریال با ارز دیجیتال جهانی وجود دارد؟ ارز دیجیتال بانک مرکزی به دلیل ماهیت، اهداف و ویژگی‌های خاصی که دارد متفاوت از ارز دیجیتال جهانی است. این تفاوت‌ها به شرح زیر هستند:

• ارزهای دیجیتال جهانی را می‌توانید استخراج کنید، اما رمز ریال از قابلیت استخراج برخوردار نیست.
• دولت‌ها نظارتی بر ارز دیجیتال جهانی ندارند، اما رمز ریال زیر نظر دولت‌ و قوانین آن‌ قرار دارد.
• رمز ریال محبوبیت زیادی ندارد، اما دیگر ارزهای دیجیتال از شهرت جهانی برخوردار هستند و کمتر کسی است که حداقل نام پنج رمز ارز جهانی را نداند.مزایا و معایب سرمایه گذاری
• رمز ریال را به دلیل جدید بودن هنوز به صورت دقیق بررسی نکرده‌اند. این در حالی است که معامله‌گران شناخت کاملی از ارزهای دیجیتال جهانی دارند.
• خرید رمز ارزهای خارجی آسان است، اما ممکن است فرایند دریافت رمز ریال با پیچیدگی‌های زیادی همراه شود.

مزایای ریال دیجیتال چیست؟

از آنجایی که رمز ریال با هدف و برنامه قبلی راه‌اندازی می‌شود، مزایای مهمی دارد. کاربردی بودن آن و نقشی که در اقتصاد کشور و سازندگی آن ایفا می‌کند باعث شده که بسیاری از افراد علاقه زیادی به رمز ریال پیدا کنند. مزیت‌ها و کاربردهای مهم رمز ریال به شرح زیر هستند:

کاهش تقاضا برای پول نقدی

با وجود کارت‌های بانکی، مردم استفاده زیادی از پول نقد می‌کنند. اما با روی کار آمدن رمز ریال میزان تقاضا برای پول نقد به طور چشمگیری کاهش پیدا خواهد کرد.

ارزش‌گذاری بر طبق ریال

مهم‌ترین ویژگی مثبت رمز ریال چیست؟ مهم‌ترین ویژگی آن به ارزش‌گذاری رمز ریال مربوط می‌شود. به این ترتیب که هر ارز ریال را برابر با یک ریال محاسبه می‌کنند. این نشان می‌دهد که قیمت آن می‌تواند زیر حمایت‌های قانونی و اقتصادی کشور از ثبات بیشتری برخوردار باشد.

افزایش ارزش پول ملی

یکی از اهداف مهمی که باعث شده رمز ریال به وجود آید به وضعیت پول ملی مربوط می‌شود. در صورتی که افراد از رمز ریال استفاده کنند، این موضوع ارزش پول ملی را بیشتر خواهد کرد. از این رو ریال دیجیتال نقش مهمی در توسعه اقتصاد دیجیتالی کشور ایفا می‌کند.

دریافت ساده

مهم‌ترین ویژگی رمز ریال چیست؟ هنوز مشخص نیست که خرید این ارز چگونه خواهد بود. اما این‌طور به نظر می‌رسد که دریافت آن به سادگی صورت بگیرد و نظر بسیاری را به خود جلب کند. از آنجایی که انتقال رمز ریال به صورت الکترونیکی صورت می‌گیرد، مرحله تسویه بین بانکی حذف می‌شود و فرایند نقل و انتقال روند ساده‌ای به خود می‌گیرد.

خرید در فروشگاه‌های مختلف

افراد می‌توانند با داشتن رمز ریال در فروشگاه‌های مختلف خرید خود را انجام دهند. میزان تبادل پول فیزیکی با این روش به شدت کاهش پیدا می‌کند. هر تراکنشی که به صورت رمز ریال صورت می‌گیرد، صاحبان کسب و کارها می‌توانند در همان لحظه وجه مورد نظر خودشان را از مشتری دریافت کنند. پرداخت وجوه با سرعت بالا صورت می‌گیرد و معطلی ندارد. دقیقا مثل کارت‌های بانکی که با سرعت زیادی می‌توانید خرید خود را ثبت کنید.

استفاده از هایپر لجر فابریک (Hyperledger Fabric)

رمز ریال توسط هایپر لجر فابریک ایجاد شده است. این پلتفرم امکانات ویژه‌ای برای سازمان‌های مختلف دارد. به این ترتیب که سازمان‌ها می‌توانند برای اعمال تغییرات دیجیتال بزرگ از آن استفاده کنند. پشتیبانی از قرارداد هوشمند و رویکردهای منعطف برای حفظ حریم خصوصی از جمله مزایای هایپر لجر فابریک است.

کمک به مشاغل برای پرداخت‌ها

رمز ریال کمک زیادی به کسب و کارهای مختلف می‌کند. صاحبان مشاغل می‌توانند با کمک رمز ریال کلیه پرداخت‌ها و نقل و انتقالات خود را انجام دهند. رمز ریال می‌تواند امکان نقل و انتقال برون مرزی را نیز برای کسب و کارهای مختلف فراهم کند. این موضوع با سرعت زیادی انجام می‌شود و سرعت برای مشاغل بزرگ و شرکت‌های تجاری اهمیت زیادی دارد.

خدمات بانک بدون واسطه

از ویژگی‌های مهمی که رمز ریال دارد دسترسی گسترده به خدمات بانک مرکزی است. به این ترتیب که افراد می‌توانند از این خدمات بدون واسطه بهره ببرند و این موضوع می‌تواند برای بسیاری از افراد جذابیت داشته باشد. رمز ریال از طریق تلفن‌های هوشمند، کارت‌ها و رایانه قابل استفاده خواهد بود.

مبارزه با پول‌شویی

رمز ریال نقش مهمی در مبارزه با پول‌شویی ایفا خواهد کرد. به این ترتیب که بانک مرکزی می‌تواند از جزئیات دقیق هرگونه جابه‌جایی پول با خبر شود. پول‌شویی نقش مهمی را در به هم خوردن نظم اقتصادی و مشکلات مالی در هر کشوری ایفا می‌کند.

معایب رمز ریال چیست؟

این پروژه، یعنی دیجیتالی شدن پول ملی در کشورهای مختلفی به صورت آزمایشی اجرا شده است. برخی دیگر از کشورها نیز مرحله آزمایشی آن را پشت سر گذاشته‌اند. اما همه می‌دانند که حتی در این پروژه نیز می‌تواند معایبی وجود داشته باشد که مهم‌ترین آن‌ها به شرح زیر هستند:

عدم استقبال مردم

حتی کشورهایی نیجریه و باهاما (The Bahamas) که این طرح در آن‌ها اجرا شده است نیز نتوانستند آن‌طور که باید در این زمینه به موفقیت برسند. دولت این کشورها هنوز در تلاش برای گسترش این طرح هستند. عدم موفقیت به عدم استقبال مردم برمی‌گردد. همین موضوع، تردیدها در مورد رمز ریال، موفقیت و تاثیرگذاری آن را بیشتر می‌کند.

عدم امکان سرمایه‌گذاری

برخی از افراد تصور می‌کنند که رمز ریال همان ارز دیجیتال است که این دیدگاه درستی نیست. معامله‌گران روی ارز دیجیتال سرمایه‌گذاری می‌کنند و طبق آن معاملات یا خرید و فروش خود را انجام می‌دهند. امکان سرمایه‌گذاری روی رمز ریال وجود ندارد. این رمز را برای اینکه بتواند جایگزین خوبی برای اسکناس باشد، ایجاد کرده‌اند.

چطور می‌توان از رمز ریال استفاده کرد؟

کارت‌های بانکی تحول عظیمی در سیستم مالی کشور به وجود آوردند. افراد به جای اینکه پول نقد همراه داشته باشند با یک کارت الکترونیکی پرداخت‌های خود را انجام می‌دهند. اگر اتفاق خاصی برای بانک بیفتد، امنیت پول افراد نزد بانک حفظ می‎شود.

در حالت عادی بانک نقش واسطه را ایفا می‌کند که وظیفه انتقال وجوه را به عهده دارد. این نقش واسطه‌ای در رمز ریال حذف می‌شود. پول به صورت مستقیم و همان‌طوری که هست به صورت الکترونیکی به کیف پول اختصاصی فرد منتقل می‌شود. مهم‌ترین نکته مربوط به ردیابی کردن آن است. در این صورت اگر هک یا سرقتی صورت بگیرید، به راحتی قابل پیگیری خواهد بود.

همان‌طور که می‌دانید افراد می‌توانند از روش‌های مختلفی برای نگهداری دارایی‌هایشان استفاده کنند. رمز ریال نیز یکی از روش‌های مفید برای ذخیره دارایی‌هایتان محسوب می‌شود. این ذخیره در کیف پول الکترونیکی صورت می‌گیرد که برای این کار باید به بانک مراجعه کنید.

کیف پول رمز ریال چیست؟ کیف پول‌ها به صورت شخصی یا تجاری هستند. از این رو امکان ذخیره مقدار مشخصی در هر یک از این کیف پول‌ها وجود دارد.

آینده رمز ریال چگونه است؟

به طور کلی آینده رمز ریال ارتباط مستقیمی با پذیرش آن از سوی مردم دارد. در واقع باید از زیرساخت مناسبی برخوردار باشد تا بتواند به پذیرش عمومی برسد.

فراموش نکنید که بانک مرکزی انتشار رمز ریال را به عهده دارد. وقتی افراد آن را تهیه کنند، این‌طور نیست که یک سرمایه‌گذاری انجام می‌دهند. رمز ریال به عنوان یک ابزار مهم مبادله شناخته می‌شود که بیشتر در حوزه پرداخت کاربرد دارد و این فرایند را ساده‌تر می‌کند.